Çin’in konut inşaat sektörü derdi

fatih@fatihoktay.com

Çin ekonomisinin pandemi sonrasında eski büyüme hızlarına dönmekte zorlanmasında konut inşaat sektöründeki politika kaynaklı sorunlar önemli rol oynuyor.  Ülke yönetimi, ekonominin ana motoru konumundaki bu sektörü zora sokan politikalar izliyor.

İnşaat sektörü, bu sektöre girdi sağlayan sektörlerle beraber ele alınınca Çin ekonomisinin yüzde 20, bazı değerlendirmelere göre yüzde 25, hatta yüzde 30’unu oluşturuyor. Sektörün sabit kıymet yatırımları toplamın yüzde 25, ülke GSYH’sinin de yüzde 15’e varan bir bölümünü oluşturuyor. Bunun da yüzde 70 kadarı konut inşaat sektöründen kaynaklanıyor. Bir çalışmaya göre bu sektörün faaliyetlerindeki yüzde 20’lik bir azalmanın, ülke GSYH’sinde yüzde 10’a varan düşüşe yol açması söz konusu. 

Öte yandan, Çin’de toprak devlet mülkiyetinde, arazilerin inşaat için kullanım hakkı yerel yönetimlerce satış yoluyla veriliyor ve bu yerel yönetimlerin en önemli gelir kaynaklarından birini oluşturuyor.

TALEBİ AZALTACAK POLİTİKALAR

Tüm bunlara karşın devlet, uzun zamandır bu sektörün faaliyetlerini sınırlamaya çalışıyor. Bu yöndeki ilk kapsamlı girişim, 2008 küresel krizinden hemen önce başlamış, talebi kısmak için devlet konut kredisi faizlerini, asgari peşin ödeme tutarlarını, satışta vergi muafiyeti için konutun elde tutulması gerekli süreyi artırmak, birden fazla konut alımlarına sınırlama getirmek gibi yöntemlerle konut talebini azaltacak politikalar izlemeye başlamıştı. Ancak 2008 krizi ülkeyi etkilemeye başlayınca bu tedbirler gevşetilmişti. 

Bundan sonra birkaç kez daha benzer yöntemlerle talebi kısarak sektörü yavaşlatma girişimi olmuş, her seferinde ekonomiye etkileri karşısında bir süre sonra geri adım atılmıştı. Pandemi döneminden doğal olarak olumsuz etkilenen sektör, sonrasında da firma bazında kredi sınırlaması uygulaması ile karşılaştı. 2020 Ağustos ayında açıklanan Üç Kırmızı Çizgi düzenlemesiyle sektör firmalarının sağlayabilecekleri finansman, borçlar/varlıklar, borçlar/öz kaynak, nakit değerler/ kısa vadeli borçlar ile ilgili belirlenen ölçütleri karşılamalarına bağlanıyordu. Bu firmaların çoğu için önemli finansman kısıtlaması, birçoğu için de hiç dış finansman sağlayamama anlamına geliyordu. Bunun ardından sektörde vadesi gelen borçları ödeyememe, proje üzerinden satılmış inşaatları tamamlayamama olayları başladı. Bu olayların konut talebini düşürmesiyle şirketlerin finansman sıkıntısı arttı. Bunun da bu tür olayları artırmasıyla kendi kendini besleyen bir sürece girilmiş oldu. Sonuç olarak, sektörün sabit kıymet yatırımları 2022 yılında önceki yıla göre yüzde 10 dolayında düştü, tedbirlerin bir miktar gevşetilmesine karşın 2023 yılında düşüş aynı hızda devam etti. 

Günümüzde sektörün en büyük şirketleri iflasın eşiğinde. Öte yandan, ülke yönetimi tedbirleri gevşetmenin ötesinde sektörü desteklemeye başladı.

KAYNAKLAR ÜRETKEN ALANLARA

Ülke yönetiminin, ekonominin tekerine çomak sokmak olarak algılanabilecek bu politikalarının ardında üç temel neden var. Birincisi, konut sektöründeki balon oluşumunu önlemek; 2000’lerin başlarından 2020’lere özellikle büyük şehirlerdeki konut fiyatları 6 kat dolayında artmış, ortalama konut fiyatı-yıllık gelir oranı 40 dolaylarına çıkmış bulunuyor. Ülke yönetimi ortalamada enflasyonun altında bırakmamaya dikkat etse de banka mevduat oranlarının düşük olması nedeniyle konut yatırım aracı olarak talep görüyor. 

Talep fiyatları artırdıkça talep artıyor, bu da fiyatları artırıyor. Böylece bir balon dinamiği oluşuyor. Konut sahipliğinin yüzde 90’ın üstünde olduğu, nüfusun azalmaya başladığı ve konut talebinin yüzde 90’lık bölümünün ikinci, üçüncü konut alımları ile ilgili olduğu ülkede bu sürdürülebilir bir süreç değil. 

Ülke yönetimi, balon iyice büyüyüp patlamadan durumu kontrol altına almak istiyor. İkinci neden, firmaların aşırı borçluluğunun ekonomi için genel bir sorun olması ve bu sorunun inşaat sektöründe yoğunlaşması; ülke yönetimi borç sorununu da büyüyüp bir krize yol açmadan kontrol altına almak istiyor. Öte yandan, ülke yönetimi konut inşaat sektörünün barınma ihtiyacını karşılamanın ötesinde büyümesini, ekonominin kaynaklarının verimsiz kullanımı olarak görüyor. Kaynakların sınai ve teknolojik gelişime katkı yapacak üretken alanlara yönlenmesini istiyor.

Taktik geri adımlar atsa da ülke yönetimi bu sorunu çözmekte kararlı görünüyor; bu alandaki başarı Çin ekonomisinin geleceği için belirleyici olacak. 

12 Şubat 2024 Pazartesi