Bizim insanımız açısından özellikle konut sahibi olmak, dünyanın birçok başka ülkesine göre çok daha önemli. Bunda, sosyal güvenlikten sonra en önemli güvence olarak oturacağı bir evi olması anlayışının öteden beri gelen en önemli öncelik geleneği arasında yer almasının neden olduğunu söyleyebiliriz. Bu nedenle, geçmişi konu eden film ve dizilerde evlenecek delikanlılar için kız annelerinin öncelikle SSK’sı var mı, sorusunu en başta sorması bariz örnek.

Geçtiğimiz günlerde aslında hukuki düzenlemesi 2013’te SPK tarafından yayınlanan, daha sonra ise yapılan birkaç değişiklik ile son hali verilen Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği bu konuya ilişkin hukuki alt yapıyı oluşturuyor. Tebliğe dayanarak artık gayrimenkul sahibi olmak isteyenlerin gelirlerine göre istedikleri projeden sertifika toplamak suretiyle gayrimenkul sahibi olmaları mümkün hale getirildi. Uygulamaya ilişkin ilk ihraçlar geçtiğimiz ay sonunda yapıldı. İlk ihraçlar önemli ölçüde talep gördü.

İşlem, ihraç yetkisi verilen kuruluşlarca çıkarılan sertifikaların Borsa İstanbul A.Ş. yoluyla halka arzı ile gerçekleşiyor.

Doğal olarak zaman içinde projelerin göreceği talep çerçevesinde bu sertifikaların değeri artıp azalabilecek. Daha açık deyimiyle nasıl ki, hisse senedi yatırımcısının yatırım yaptığı şirketin mali verilerine göre hisse fiyatı yükselip alçalabiliyorsa aynı şekilde sertifika fiyatı da talebin büyüklüğüne sertifikası satılan inşaatın hızına bağlı olarak yükselip azalabilecek. Esasen bu yönüyle sertifika ihracı sistemi gayrimenkule yatırım yapan şirketler bakımından daha uygun koşullarda finansman sağlanmasının önemli bir aracı olduğu kadar, sertifika satın alan açısından da bir yatırım aracı durumunda. Bu nedenle günün sonunda her ne kadar sertifika sahibi, oturacağı dairenin sahibi olmasa da metrekare veya desimetrekaresine sahip olduğu gayrimenkulün değerindeki artıştan istifade eder.

Gayrimenkul sertifikası sisteminde esas olan sertifikanın biriktirilip gayrimenkule çevrilmesi. Ancak inşaat bittiği halde gayrimenkule çevrilemeyen gayrimenkul sertifikalarına ilişkin kısımlar ihraççı tarafından, açık artırma yoluyla satılmak suretiyle ilgili pay sahibine sertifikasına düşen kısım ödenir. Bu arada geçen sürede sertifikalara ilişkin oluşan gelirlerin bilindik yatırım araçlarında değerlendirilmesi esas. Henüz düzenlemede açık olmamakla beraber ileride gayrimenkule çevrilecek sertifikalara ilişkin gayrimenkul kısımlarına ilişkin olarak elde edilen kira geliri oluşması durumunda bunun da yatırımcı adına bilinen yatırım araçlarında değerlendirilerek muhafaza edilmesi gerekecek. Ancak düzenleme şu an itibarıyla günün sonunda bu sertifikaların gayrimenkule çevrilmesini esas alıyor.

İNŞAATA İLİŞKİN ÖDEMELER

Sistem bu haliyle vatandaş açısından desimetrekare-desimetrekare biriktirmek suretiyle belli bir zaman dilimi içinde gayrimenkul sahibi olma esasına dayanıyor. İhraççı açısından da uygun şartlarla fon bulunmasına vesile oluyor. Aracı kuruluş, oluşan bu fonun ilk etapta yüzde 10’luk bölümünü ihraççıya gayrimenkul inşaatı için kullanmak üzere serbest bırakıyor. Kalan kısmı ise yatırım araçlarında değerlendirilmek suretiyle ve hakediş usulüne bağlı olarak ihraççıya ödenecek.

DEZAVANTAJI VAR MI?

Bu uygulama şu an için daha küçük çaplı müteahhitlik faaliyetinde bulunan inşaat yatırımcıları için bir dezavantaj oluşturmakta ise de zaman içinde her şey daha yerli yerine oturacak ve bu mahzurlar da azalarak devam edecek. Uygulamanın vergi karşısındaki durumunda da her ne kadar bazı gri alanlar var gibi görülse de kayda değer bir sorun bulunmuyor.

10 Nisan 2017 Pazartesi