Emlak Vergisi Kanunu uyarınca arsa metrekare birim değerleri dört yılda bir yeniden belirleniyor. Cumhurbaşkanının bu süreyi 2 yıla indirme ve bir katına kadar uzatma yetkisi var, ancak bugüne kadar bu yetki kullanılmadı. Takdir komisyonlarınca belirlenen değerler esas alınarak takip eden yıllarda emlak vergisi matrahları yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak tespit ediliyor. Burada da yine Cumhurbaşkanının sıfır ila yeniden değerleme oranı arasında farklı bir oran belirleme yetkisi bulunuyor. Bu yetki de nadiren kullanılan bir yetki durumundadır. Normal şartlarda bir belediye sınırında herhangi bir imar değişikliği veya yeni yol açılması belediye hizmetlerinin gelmesi gibi özel bir durum olmadıkça yeniden belirlenen arsa metrekare birim değerinin yurt içi ÜFE artış oranı veya en fazla onun bir katı fazlası kadar artması makul karşılanabilir.
YENİ TAKDİR DÖNEMİ
Bu yıl, 2026-2029 döneminde uygulanacak emlak vergisi matrahlarına esas olmak üzere takdir komisyonlarının yeni değerleri belirlediği bir yıl oldu. Büyükşehirlerin önemli bir bölümü başta birçok şehirde yapılan takdirlerde ise yer yer 40 kat, 50 kata kadar artan yeni değerlerin tespit edildiğini görüyoruz. Bunun anlamı, vergi mahkemelerinin bloke edilmesine neden olacak kadar çok ihtilafın yaratılmasına sebebiyet vermek demek olacaktır.
Arsa takdir komisyonları fiili durum olarak belediye başkanlarının tevkil ettiği birinin başkanlığında belediyeden bir, defterdarlık veya vergi dairesinden iki, tapu sicil müdürlüğünden ve ticaret odasından birer üyeden oluşur. Ancak bu tür komisyon şeklinde çalışılan durumlarda genelde komisyon başkanı bu işlerde öncü rolü alır. Daha ziyade diğer üyeler de komisyonu tamamlama misyonunu yerine getirmiş olur.
Bu takdirler sırasında esas olarak sorgulanması gereken bir önceki dönemden bu yana enflasyonda ne kadar artış olduğu, imar planlarında herhangi bir değişiklik olup olmadığı, bulunan yerin değerini artıracak yeni bir altyapı yatırımının olup olmadığı gibi durumlar dikkate alınır. Şayet bunlarda herhangi bir değişiklik yok ise o zaman yeni değerin dört yıllık süreçte eksik kalan yeniden değerleme oranı veya onun biraz üzerinde gerçekleşmesi makul olanıdır.
Emlak vergisi, belediyelere ödenen ve aynı zamanda daha önceden çevre temizlik vergisi olarak da alınan çöp vergisinin de eklenmesi ile beraber belediyelerin genel bütçe vergi gelirlerinden aldıkları payın dışındaki ikincil temel gelir kaynaklarından biridir. Hal böyle olunca belediyeler, zaman zaman takdir komisyonlarını yapılan değer takdirlerinde kendi gelirlerini artırmak kaygısıyla fahiş artışları savunabilir hale gelebilirler. Hele bu yıl olduğu gibi seçimlere daha birkaç yıl olan bir dönemde bu takdir işlemi yapılıyorsa o zaman belediyeler biraz daha fazla artış eğilimli davranma yoluna gidebilirler.
ÇOK SAYIDA İHTİLAF KAPIDA
Basına da yansıyan birçok olaydan özellikle büyük şehirlerde, satmaya kalkıldığında dahi ulaşılması hiçbir şekilde mümkün olmayacak fahiş değer artışlarının yaşandığı değer takdirleri ile karşılaşıldı. Üstelik bu takdir komisyonu kararlarının vatandaşlara tebliğ adına genelde tebligatın muhtarlıklara bırakılması yöntemi ile tebliğ edilme yoluna gidilir. Bu durumda birçok vatandaşın yapılan işlemden haberdar olması mümkün olmadığından veya başvuru süresini geçirmiş olmalarından dolayı yasal yollara başvurma hakkı da kalmayabilir veya ayrı bir tartışma konusu olabilir. Esasen yargı yoluna ilgili sokakta bir kişi dahi gitse mahkemenin vereceği karar emsal niteliğinde diğer maliklerin emlak vergileri bakımından da uygulanabilir hale gelecektir.
Bu yıl konu hem sosyal medyada hem de basında yeteri ölçüde yer aldığından yukarıda ifade ettiğimiz gibi çok sayıda dava açılması kaçınılmaz olacaktır. Bu durum da vatandaşla en yakın olması gereken belediyelerin bölgesindeki halkın önemli bir bölümüyle ihtilaflı hale gelmesi gibi garip bir duruma neden olacaktır.
Değer takdirleri tamamlanıp askı süreleri 30 Haziran 2025 tarihi itibari ile bitmiş olacağından, dava için öngörülen 30 günlük süre adli tatil nedeniyle 8 Eylül 2025 Pazartesi gününe kadar uzamış durumdadır.
ÇÖZÜM ÖNERİMİZ
Bizce de bu kadar çok ihtilafın önüne geçmek bakımından bir yasal düzenlemeyle konuya çözüm sağlanabilir. Bu yasal düzenlemede, imar değişikliği, yeni alt yapı gibi özel durumları olmayan yerlerde yeni değerlerin en fazla yeniden değerleme oranının bir katı fazlası kadar olabilmesi şeklinde bir üst sınıra bağlanması ve bunun da bu yılki değer takdirlerinde de uygulanması köklü çözüm sağlayabilecektir.
Aksi durumda birçok vatandaşın mağduriyeti ve esasen makul bir ölçüde olması gereken ve likide dönüşmeyen servet üzerinden alınan vergi niteliğinde olan emlak vergisinin ödenemez hale gelmesi ve vatandaşların ciddi sıkıntılar yaşaması, bir de tahsilat anlamında vatandaş ile belediyelerin ciddi bir şekilde karşı karşıya gelmesi sonucunu doğuracaktır. Bizden hatırlatması.