AV. MUHAMMET AKSAN

 

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesi; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1-Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,… belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” düzenlemesini içeriyor.

a. Dava açma süresi yönünden

1. Sözleşmenin belirli süreli olması halinde sürenin sona ermesi akabinde hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmaksızın bir ay içinde dava ikame edilebilecek. 

2. Bilineceği üzere belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin dolması akabinde taraflar, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelecek (TBK. M. 327/2; kıyasen uygulanması). TBK’nın 329. maddesi uyarınca; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 aylık dönem bir fesih dönemi olup kiraya verenin 6 aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve 6 aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içinde davayı açmak zorundadır.

b. Davada taraf olma ehliyeti yönünden

Kiraya veren ile taşınmaz malikinin birbirinden farklı olması hali uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ise davacının; davada taraf olma hakkının olup olmadığı yönünde bazı tereddütler bulunuyor. Bu kapsamda Yargıtay kararlarında da sarih olarak kiraya veren ile taşınmaz malikinin birbirinden farklı olması halinde dahi her ikisinin de davada taraf olma ehliyetine sahip olduğu belirtiliyor.

c. Gereksinimin samimi ve zorunlu olması yönünden

TBK’nın 350. maddesine dayanılarak açılan davada; dava şartlarından biri de bir ‘gereksinime dayanılması’ olup bu gereksinimin de samimi ve zorunlu olması şartı aranıyor. Gereksinim sebepleri olarak TBK’da spesifik olarak belirli durumlar sayılmamış olup, içtihatlarda gereksinimin samimi ve zorunlu olması ve bu gereksinimin dava sürerken de devam etmesi hali aranıyor. Söz konusu samimi ve zorunlu olan gereksinim ise her türlü delille ispatlanabiliyor. 

Sonuç

TBK’nın 350. maddesine dayalı olarak gereksinim nedeniyle açılacak olan tahliye davasında ilk olarak dikkat edilmesi gereken konu, fesih ve dava süresidir. Fesih ihtarnamesinin süresinde tebliğ edilmemesi, davanın fesih sürelerine uyulmadan ikame edilmesi halinde açılan davada aleyhe sonuç alınması muhtemel olacaktır. Bununla birlikte gereksinim ve gereksinimin samimi ve zorunlu olması; esas itibariyle gereksinim sebeplerinin genişliği ve farklılıkları açısından geniş kapsamlı bir konu olup bunun ayrıca değerlendirilmesi ve her türlü delille ispatlanması gereklidir.

14 Aralık 2022 Çarşamba