Av. Muhammet AKSAN

1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kira sözleşmesine ilişkin bazı maddelerinin yürürlüğü, kiracısı tacir veya tüzel kişiler olan işyeri kiraları bakımından 8 yıl süreyle ertelenmişti. Bu ertelemenin sebebi, esasen işyerlerinin kiracısının tacir ve tüzel kişi olması halinde gerçek kişiye nazaran hukuken korunmaya daha az ihtiyacı olduğu düşüncesi idi. Buna göre kiracı lehine yer alan hükümler yerine öncelikle kira sözleşmesinde kararlaştırılmış hükümlerin 8 sene süre ile daha uygulanarak tarafların sözleşme iradeleri korunuyordu.
1 Temmuz 2020 tarihi itibari ile tacir ve tüzel kişi kiracılar da TBK’nın 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 sayılı kiracı lehine hükümlerinden yararlanabilecekler.
Tacir ve tüzel kişilerin yararlanabileceği hükümlerden önem arz eden bazıları aşağıda alıntılandı:

FİYAT ENDEKSİ BAZ ALINACAK

* TBK madde 331 uyarınca taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecek. Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacak.
* TBK madde 342 ile konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu, yani uygulamada depozito olarak adlandırılan bedel en fazla 3 aylık kira bedeli tutarında talep edilebilecek.
* Düzenleme yürürlüğe girmediğinden uygulamada en çok problem yaratan hususlardan biri, kira bedelinin belirlenmesine ilişkindi. Yürürlüğe giren TBK madde 344 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacak. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek
koşuluyla hakim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecek.

5 YILLIK SÖZLEŞMELER

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecek.
Sonuç olarak, tacirler ve tüzel kişilerin gerek 1 Temmuz 2020 tarihinden önce gerekse bu tarihten sonra taraf oldukları ve olacakları kira sözleşmelerinin, yürürlüğe giren tüm hükümler bakımından incelemeye tabi tutulması yerinde olacak.

19 Haziran 2020 Cuma