Vergi Usul Kanunu’nun 229’uncu maddesi uyarınca “Fatura satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesikadır.” Aynı kanunun 231’inci maddesinin 5 numaralı bendinde de “Fatura, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren yedi gün içinde düzenleneceği, bu süre içerisinde düzenlenmemiş olan faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacağı, 232’nci maddesinde ise birinci ve ikinci sınıf tüccarlarla, kazancı basit usulde tespit edilenler ve defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerin sattıkları emtia veya yaptıkları işler için fatura vermek, satın aldıkları emtia ve hizmetler için fatura istemek ve almak zorunda oldukları hususu hükme bağlanmıştır.

Diğer yandan 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun;

1/1’inci maddesinde; ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye’de yapılan teslim ve hizmetlerin Katma Değer Vergisi’ne tabi olduğu,

2/1’inci maddesinde, teslimin bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu,

10/a maddesinde ise mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde malın teslimi veya hizmetin yapılması ile, 10/b maddesinde ise; malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olayın meydana geleceği hususlar hüküm altına alınmıştır.

Konut tesliminde önemli bir karine oluşturan Türk Medeni Kanunu’nda tanımı yapılan kat irtifakı, herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan kullanma hakkı olup, bu hak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğmaktadır.

Günümüzdeki kimi mevcut uygulamalarda, henüz inşaatı bitmemiş konutlar için fiili teslim tarihinden önce kat irtifakı tesis edildiği hususu bilinmektedir. Bu uygulamadan da anlaşılacağı üzere kat irtifakının düzenlenmesi, tek başına vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için yeterli değildir.

Yukarıda yer alan bilgiler ve açıklamalar çerçevesinde, kat irtifakının tesis edilmesi ve fatura veya benzeri belgenin düzenlenmesi halinde, vergiyi doğuran olay meydana gelecektir.

Kat irtifakı tesis edilmiş olmasına rağmen, fatura düzenlenmemiş ise vergiyi doğuran olayın tespiti için gayrimenkulün fiili tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılacak olup, fiili teslim gerçekleşmiş ise teslim tarihinden itibaren yedi gün içinde fatura düzenlenecektir.

Diğer yandan Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 29/2’nci maddesi uyarınca indirimli orana tabi konut teslimlerinden dolayı yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen Katma Değer Vergisi’nin iadesi ise konutun fiilen teslim edildiği tarihte talep edilecektir.

Dolayısıyla kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilse ve fatura düzenlense dahi, konutun fiili tesliminden önce Katma Değer Vergisi’nin iade edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle yapı kullanımı izin belgesinden önce konutların fiili teslim edilmesi halinde, fiili teslim tarihi esas alınarak yedi gün içerisinde teslime ilişkin fatura düzenlenecek ve Katma Değer Vergisi hesaplanacaktır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılığı arsa sahibine kalan konutların bir kısmının veya tamamının arsa sahibinin göstereceği üçüncü kişilere tesliminde, müteahhit firma tarafından üçüncü kişilere fatura düzenlenmesi mümkün olmayıp, satışa konu edilen konutlar müteahhit firma tarafından arsa sahibine teslim edilmiş olacağından arsa sahibine fatura düzenlenmesi gerekmektedir.
(T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı, (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı)

17 Haziran 2019 Pazartesi