Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) beklenen faiz indirim döngüsüne başlaması, yatırımcı tercihlerinde yeni bir dönemin kapısını araladı. Mevduat faizlerindeki kademeli düşüşle birlikte, buradan çözülen paranın yeni adresinin gayrimenkul piyasası olması bekleniyor. Uzmanlara göre, halihazırda hızlanan konut satışlarının, bu sermaye akışıyla 2026 yılında rekor kırabileceği ifade edildi.
GÜÇLÜ PERFORMANS SİNYALİ
Gayrimenkul piyasası, faiz indirimlerinin tam etkisi hissedilmeden güçlü bir performans sinyali verdi. 2025 yılının ikinci çeyreği, nisan, mayıs ve haziran aylarında gerçekleşen toplam 370 bin adetlik satışla tüm zamanların en güçlü ikinci çeyreği olarak kayıtlara geçti. Sıfır konut satışlarında yaşanan sıçrama ise yeni inşaat projelerinin de piyasada karşılık bulduğunu gösterdi. Yılın ilk yedi ayında (ocak-temmuz) ise toplam satışlar, geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 24 artarak 834 bin adede ulaştı. Piyasada hakim olmaya başlayan bu görüş, yükseliş trendinin 2026’da daha yüksek satış adetleriyle devam edeceği yönünde güçlendi.
YASTIK ALTI DEVREDE
Yüksek faiz ortamında krediye erişmekte zorlanan alıcıların, birikimlerini kullanarak konut piyasasına bir miktar hareket getirdiği belirtildi. Uzmanlar, vatandaşların altın ve döviz birikimlerinin yanı sıra, vadesi dolan mevduat ile kur korumalı mevduat (KKM) hesaplarından çektikleri parayı da konut alımına yönlendirebileceğini ifade etti.
GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici
KKM’DEN KONUTA
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, İstanbul Ticaret’e yaptığı değerlendirmede, KKM uygulamasının sona ermesiyle serbest kalacak yaklaşık 11 milyar dolarlık kaynağın önemli bir yatırım adresinin konut olabileceğini belirtti.
Düşen faiz oranları nedeniyle yatırımcıların alternatif arayışında olduğunu söyleyen Çekici, konutun ‘güvenli liman’ algısı ve enflasyona karşı değer koruma özelliğiyle öne çıktığını vurguladı. Özellikle büyük şehirlerdeki sınırlı arz ve artan maliyetlerin fiyatları yukarı yönlü baskı altında tuttuğunu ifade eden Çekici, ikinci el piyasasındaki hareketlenme beklentisi ve kentsel dönüşüm projelerinin yarattığı fırsatlarla gayrimenkulün cazibesini koruduğunu söyledi. Çekici, konutun önümüzdeki dönemin en güçlü yatırım araçlarından biri haline gelebileceğini belirtti.
İSTATİSTİKLERE YANSIDI
Piyasadaki hareketlenmenin resmi istatistiklere de yansıdığını kaydeden Neşecan Çekici, arz ve talep tarafındaki güçlü verileri paylaştı. Arz tarafındaki hareketlenmenin talebe paralel olduğunu belirten Çekici, şu verileri aktardı: “Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 47.4, daire sayısı yüzde 90.3 ve yüzölçüm yüzde 61.8 arttı. Nitekim ilk 7 ay konut satışları da geçen sene ilk 7 aya kıyasla yüzde 25’e yakın artmış durumda. İnşaat üretimi de yıllıkta yaklaşık yüzde 25 yukarıda. İnşaat sektöründe cirodaki artış ise yıllıkta yüzde 32’nin üstünde.”
‘ÖNEMLİ ZİRVE’ UZAK DEĞİL
Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı ise konut piyasasındaki mevcut canlanmanın yılın son çeyreğinde daha da artacağını ve bu yılın ‘önemli bir zirveyle’ sonlanabileceğini belirtti.
Gayrimenkul yatırımları içinde konutun payının yükseldiğine dikkat çeken Özelmacıklı, “Daha önce yüzde 40 seviyelerinde olan tüm gayrimenkul satışları içerisinde konutun payının yüzde 45’lerin üzerine çıktığını söyleyebiliriz” dedi.
Özelmacıklı, vatandaşların özellikle kira geri dönüş oranını dikkate alarak konut yatırımını önceliklendirdiğini ifade etti. Piyasada ikinci el konut satışlarının ağırlığını koruduğunu belirten emlak uzmanı, toplam satışların yaklaşık yüzde 70’lik kısmının ikinci el gayrimenkulde gerçekleştiğini kaydetti.
Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı
FAİZ DÜŞÜŞÜ HAREKET GETİRECEK
Piyasadaki canlanmanın ana nedenlerinden birinin finansmana erişimin kolaylaşması olduğunu vurgulayan Özelmacıklı, bu durumun talebi artırarak fiyatları da yukarı çekeceğini söyledi. Özelmacıklı, konut kredisi faiz oranlarındaki düşüşün piyasaya etkisine ilişkin şu değerlendirmeyi yaptı: “Son dönemde konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş hızlanırsa, konut satışlarındaki ipotekli satışların payı artacak. Bu da konut satışlarına yeni ivmeler getirecektir.”
Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Konut kredisinde faiz oranlarının 2026 başlarında yüzde 2.5 seviyelerinde, 2026 sonlarında ise yüzde 2 seviyelerine kadar gerileme yaşayabileceğini tahmin ediyorum” diyerek, krediyi şimdiden çekip ileride yapılandırma imkanı bulabilecekler için önemli fırsatlar olduğunu da sözlerine ekledi.
Mevcut gayrimenkul arzının henüz talebi karşılayacak düzeyde olmadığını belirten Özelmacıklı, artan yapı ruhsatlarının inşaat firmalarının önümüzdeki döneme hazırlık yaptığını gösterdiğini ifade etti. Arzın talebin gerisinde kalacağı bir döneme girileceğini öngören uzman, fiyat artışlarının kaçınılmaz olacağını belirtti. Özelmacıklı, “Talebin arttığı, arzın ise yetersiz olduğu 2026 ve 2027 yılları arasında konut tarafında artışlar bekliyorum. Düşen faizler ve talebi karşılayamayan arz nedeniyle bu dönemde fiyat artışı yaşanabilir” dedi.
Özelmacıklı, reel fiyat artışlarının önümüzdeki aydan itibaren Merkez Bankası verilerine de ‘pozitif’ olarak yansıyacağını tahmin ettiklerini söyledi.
YILDA 300 BİN KONUT AÇIĞI
GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, kira fiyatlarındaki artışın etkisiyle bir konutun kendi bedelini karşılama süresini ifade eden kira çarpanının 13 yıla kadar gerilediğini belirtti. Çekici, Türkiye’nin yıllık 800-900 bin konut ihtiyacına karşın, üretimin 500-600 bin adette kaldığını ve mevcut talebi karşılayamadığını ifade etti.
Deprem riskine de dikkat çeken Çekici, yalnızca İstanbul’da beş yıl içinde dönüştürülmesi gereken 1.5 milyon konut bulunduğunu ve bunların 600 bininin öncelikli olduğunu hatırlattı.
BÜTÜNLEŞİK KONUT POLİTİKASI ŞART
Bu tablo karşısında ‘acil kodu’ ile ciddi ve bütünleşik bir konut politikasının Türkiye’nin gündeminde üst sıralarda yer alması gerektiğini söyleyen Çekici, gayrimenkul ekosisteminin oluşması için özel sektör, kamu, sivil toplum kuruluşları ve akademinin ‘tek masada’ bir araya gelmesi gerektiğinin altını çizdi.
Hükümetin sosyal kiralık konut üretimi ve kentsel dönüşümü teşvik etmesini ‘son derece yerinde bir adım’ olarak değerlendiren Neşecan Çekici, “Ortak akılla yeni yollar, yeni çözümler geliştirmeli, dünya ile entegre, kalıcı ve sürdürülebilir politikalar oluşturarak sektörümüzü canlandırmalıyız” diyerek, sektörün geleceği için ortak akıl ve sürdürülebilir politikalara ihtiyaç olduğunu belirtti.
