İyi yönetilen sitede daireler daha değerli

KONUT piyasasında fiyatları belirleyen unsurlar değişiyor. Geçmişte metrekare, oda sayısı, bina yaşı ve lokasyon ön plandayken, bugün aynı bölgede bulunan benzer özelliklerdeki daireler arasında milyonlarca liralık fiyat farkları görülebiliyor. Sektör temsilcileri, bu farkın site yönetimi kaynaklı olduğunu belirtiyor. Özellikle ikinci el konut piyasasında alıcılar  artık yalnızca dairenin fiziksel özelliklerine değil, sitenin mali yapısına ve yönetim anlayışına da dikkat ediyor. Aidatların seviyesi, ortak giderlerin yönetimi, güvenlik hizmetleri, teknik bakım süreçleri ve ortak alanların durumu, satın alma kararlarında  önemli rol oynuyor.

PİYASA ZAMANLA FİYATA YANSITIYOR

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, aynı bölgede ve benzer özelliklere sahip iki konut arasında oluşan fiyat farkının yalnızca bina özellikleriyle açıklanamayacağını söyledi. Hepşen’e göre site  yönetiminin kalitesi de artık konut fiyatının doğrudan bir parçası haline geldi. Hepşen, yönetim kalitesinin yalnızca temizlik hizmetiyle sınırlı olmadığını belirterek, “Binanın düzenli bakımının yapılması, teknik altyapının zamanında yenilenmesi, aidatların sağlıklı tahsil edilmesi, sitenin borç yükü, güvenlik ve otopark hizmetleri birlikte değerlendirilmeli. Bunlar yaşam kalitesini etkilediği  kadar gayrimenkulün piyasa  değerini de belirliyor” dedi.

İŞ EVİ ALMAKLA BİTMİYOR

Uzmanlara göre konut satın alan kişiler yalnızca daireyi değil, aynı zamanda sitenin gelecekteki mali yükümlülüklerini de devralıyor. Örneğin binada kapsamlı bir cephe yenilemesi, çatı onarımı veya asansör değişimi planlanıyorsa ve bunun için yakın dönemde ek ödeme yapılması bekleniyorsa, bu durum satış fiyatlarına da yansıyor. Hepşen, piyasanın bu tür riskleri zaman içinde fiyatladığını belirterek, “Alıcı yaklaşan mali yükümlülükleri de satın alıyor. Bu nedenle bakım ihtiyacı yüksek, borç birikmiş veya yönetim sorunları yaşayan sitelerdeki daireler daha düşük değerlerle alıcı bulabiliyor”  diye konuştu.

UZUN VADELİ DEĞERİ ETKİLİYOR

Emlak Yönetim Hizmetleri A.Ş. Genel Müdürü Mehmet Akif Küçükdağ da gayrimenkul yönetiminin yalnızca bina işletmekten ibaret olmadığının altını çizdi. Küçükdağ, ortak alanların korunması, teknik sistemlerin sürdürülebilirliği, bütçe disiplini ve kullanıcı memnuniyetinin gayrimenkulün uzun vadeli değerini doğrudan etkilediğini söyledi. Küçükdağ, şöyle devam etti: ”Profesyonel yönetim yaşam kalitesini yükseltirken yatırım değerini de koruyor. Şeffaf bütçe yönetimi, düzenli bakım ve güven unsuru modern  site yönetiminin temel bileşenleri  haline geldi.”   

Konut alırken ‘hangi sitede’ sorusu sorulacak

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen’e göre yüksek aidat tek başına konutun değerini düşüren bir unsur değil. Asıl belirleyici olan, ödenen aidat karşılığında sunulan hizmet kalitesi. Güvenlik, düzenli bakım, otopark hizmeti ve nitelikli ortak alanlar sunan sitelerde yüksek aidatlar alıcı tarafından makul karşılanabiliyor. Buna karşın bakımsız ortak alanlar, güvenlik sorunları ve yönetimle yaşanan anlaşmazlıklar, konutun satış süresini uzatırken fiyat üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturabiliyor. Bu durumu değerlendiren Hepşen, önümüzdeki dönemde alıcıların yalnızca dairenin özelliklerini değil, sitenin mali yapısını ve yönetim performansını da daha yakından inceleyeceğini belirterek, “Konut piyasasında artık ‘hangi semtte?’ kadar ‘hangi sitede?’ sorusu da önem kazanacak” dedi.