Ticari gayrimenkulde alışkanlıklar değişiyor

Pandemiden sonra ticari gayrimenkulde de tercihler değişiyor. Arz eksikliği, depreme dirençli yapılar, şehirlerin markalaşması, kalite ve konfor arayışı yeni dönemin ana başlıkları olacak. İTO’da düzenlenen panelde sektörün uzmanları yeni gelişmelere dikkat çekti.

ADEM ORHUN 

İstanbul Ticaret Odası’nda, Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi öncülüğünde ‘Ticari Gayrimenkul Piyasasında İstanbul ve Gayrimenkulün Vizyonu’ paneli düzenlendi.

Açılış konuşmasını İTO Yönetim Kurulu Üyesi Münir Üstün’ün yaptığı panel, yaklaşık 200 sektör profesyonelini bir araya getirdi. Konuşmasında, bu komitenin olağanüstü çalışmasıyla dikkat çektiğini vurgulayan Üstün, çalışmaların sektöre, üyelere ve ekonomiye olumlu katkıları olacağını belirtti. Üstün, ilgili tarafları bir araya getirerek yapılan çalışmaların da sektörün gelişimi, kayıt dışının azaltılması, haksız rekabetin önlenmesi ve hizmet kalitesinin artması için önemli olduğunu hatırlattı. 

TCMB FİYAT ENDEKSİ

Komite Başkanı ve İTO Meclis Üyesi Hakan Akdoğan’ın oturum başkanlığını yürüttüğü panelde ilk konuşmacı, TCMB Veri Yönetişimi ve İstatistik Genel Müdürlüğü Kıdemli Uzmanı Erdi Kızılkaya oldu. Merkez Bankası’nın ticari gayrimenkul fiyat endeksinin nasıl hazırlandığı hakkında bilgileri paylaşan Kızılkaya, ofis ve dükkan fiyatlarındaki değişimi anlattı. Buna göre dükkan fiyat endeksi için İstanbul, İzmir, Ankara ve 12 bölge verileri analiz ediliyor. Ofis kira endeksi için de İstanbul, Ankara, İzmir ve diğer bölgelere bakılıyor. 2023’ün 4. çeyrek araştırmasına göre, dükkan fiyat endeksi için 15 bin, ofis fiyat endeksi için 3 bin veri bulunuyor. Pandemi sona erse de daha sonra ofislere dönüş ve konut fiyatlarındaki artışın buraya da yansıması, yükselişi destekledi.

Kızılkaya’nın paylaştığı bilgiye göre, dükkan fiyat endeksi 2023 4. çeyrekte, çeyreklik olarak yüzde 13.1, yıllık yüzde 98.9 oranında arttı. Ofis fiyat endeksi ise aynı dönemde çeyreklik olarak yüzde 9, yıllık olarak yüzde 94.2 oranında arttı. İstanbul’da bu oranlardaki artış, dükkanda yıllık yüzde 83.4, ofiste yıllık yüzde 72.8 oldu. Erdi Kızılkaya, önceki çeyreğe dair verilerin 31 Mayıs’ta yayınlanacağını belirtti.

YAŞAYAN KABUK

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici ise konuşmasında, gayrimenkulün sadece bir mülk olmadığına dikkat çekti. Gayrimenkulün bir kabuk olduğunu ifade eden Çekici, “Gayrimenkulün yaşayan ve yaşanabilir bir organizma olması gerekiyor. Teknolojiyi ve tasarımı da bu kabuğun içine doğru şekilde yüklemek istiyoruz. Bu kabuğun sadece binalardan oluştuğunu kabul eden sistem çoktan terkedildi, özellikle de ticari gayrimenkulde. Yaşanabilir olması önemli, yaşayan bir organizma olması, yaşam biçimi sunması önemli” dedi.

Ticari gayrimenkullerin, şehirleri marka yapan unsurlardan biri olduğuna dikkat çeken Neşecan Çekici, şöyle devam etti: “Marka olmak için artık mali performans yetmiyor. Yatırım ve geliştirme için insana pozitif katkı sağlayan sürdürülebilir yatırımlar çok önemli. Ticari gayrimenkuller puanlanırken, ‘yetenek çekebilme’ gibi bir özellik bile planlanıyor. Temiz enerjiye ulaşım, entegre atık yönetimi, gelişmiş enerji saklama sistemleri, düşük karbon salımı gibi konular gündeme geliyor. Ayrıca kendisini güncelleyen kentsel yönetim gibi birçok tabir de hayata geçiyor. Ticari gayrimenkulde de artık şeffaflık, deneyim, şefkat gibi kelimeler kullanılmaya başlıyor. Yeni bir yönetişim kombinasyonu oluşuyor. Dünyanın en dirençli ticari yapılarından bahsediliyor. Bu şekilde olamazsanız ne krediye erişim ne de dışarıya hizmet ihracatı mümkün olur.”

AVM’LERDEKİ DÖNÜŞÜM

Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) Yönetim Kurulu Üyesi Avi Alkaş da alışveriş merkezlerindeki değişimi ve bu merkezleri nelerin beklediğini anlattı.

Sağlık Bakanlığı tarafından 2008 yılında başlatılan kamuya açık yerlerde ve kapalı mekanlarda sigara içme yasağının AVM’leri de etkilediğini hatırlatan Alkaş, şunları söyledi: “Sigara yasağıyla başlayan açık alana çıkma çabasıyla alışveriş merkezleri de değişmeye, dönüşmeye başladı. Akmerkez ve Galeria birinci nesil AVM’ydi, kendilerini üçüncü nesile terfi ettirdiler. Bunu, dışarıya açılmak suretiyle önlerine yeme içme birimleri koyarak başardılar. Dördüncü nesilde daha kişiselleştirilmiş, daha özelleştirilmiş hizmetler var. Şimdi beşinci nesil AVM’lere doğru gidiyoruz. Burada 5G’nin gelmesi çok önemli. Burada e-ticaretin gelişmesiyle beraber hibrit alışveriş merkezlerine doğru gitmemiz lazım.”

MAĞAZA KARMASI

Bir alışveriş merkezinin başarıyı ulaşması için en önemli unsurun lokasyon olduğunu hatırlatan Alkaş, “Lokasyondan sonra ikinci unsur ‘mağaza karması’ olmaya başladı. Onun yanı sıra da o alışveriş merkezinin yönetimi, cazibesi önemli. Alışveriş merkezini başarıya ulaştıran unsurlardan biri, ziyaretçilerin o mekanda uzun süre kalmasıdır. Bu şekilde daha çok ciro olur, ciro artarsa kiralar değer kazanır, gayrimenkulün de değeri artar” diye konuştu.

Sunumunda, Türkiye’de 455 AVM olduğunu, 37’sinin de inşaat halinde bulunduğunu belirten Alkaş, “Ancak inşaatlar çok yavaş ilerliyor. Geçmişe kıyasla artık eskisi gibi AVM yapılamayacağını dikkate almak lazım. Yeni AVM yapılmadığı için kiralarda ciddi bir yükseliş trendi olduğunu görüyoruz. AVM’lerde, yeni gelen markalara yer açamıyoruz” dedi.

ARZ EKSİKLİĞİ VAR

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Ticari Komite Üyesi Murat Çolak ise panelde sunumunda, sanayi için tutulan alanların durumuna ve ticari alan ihtiyacına dikkat çekti.

Ticari alanlar konusunda ‘arz eksikliği’ olduğunu vurgulayan Çolak, “Bu problem devam edecek gibi görünüyor. Portföy bulmaktan, portföy oluşturma çabasına doğru gidiyoruz. Devletin, odaların, STK’ların ortak çalışması lazım” dedi. Çolak, problemin başlıca sebeplerini şöyle sıraladı:

• Mülk sahiplerinin, arazileri kendi kullanımı için fabrika/depo yapmaları
• Sermayenin önem kazanması
• Yatırımcı için amortisman sürelerinin uzaması ile cazibe düşüklüğü
• Kira davalarında hukuki sürecin çok uzun sürmesi

Murat Çolak çözüm olarak, “Atıl olan mülkler ortaya çıkarılmalı, built to suit (BTS) projeleriyle portföy oluşturma modeli artmalı” dedi. 

A PLUS OFİS REVAÇTA

Paneldeki konuşmacılardan TÜGEM Ticari Komite Üyesi Nuri İğmen ise İstanbul ofis piyasasındaki durum hakkında bazı bilgileri ve tahminleri paylaştı. Şubat 2023’teki depremlerden sonra güvenli ve dirençli binaların öneminin arttığına dikkat çeken İğmen, A plus ofislerin revaçta olduğuna söyledi. İğmen, “Kurumlar ve insanlar artık daha kaliteli ve daha donanımlı binalar tercih etmeye başladı. Bu kapsamda A plus ofislerin birçok avantajı var. Bunlardan biri de toplantı salonları. Artık ofisinizde toplantı için yer ayırmak zorunda değilsiniz. Çünkü binanın işletmecisi bir katı ofis odaları olarak ayırmış durumda. Siz ihtiyacınız olduğunda kullanıyorsunuz” dedi.

Avrupa yakasında özellikle merkezi alanlarda ofis stokunun azaldığını belirten İğmen, “Bunun sebebi, üniversite veya özel hastane gibi farklı amaçlarla kullanılması. Ayrıca Avrupa yakasında kentsel dönüşümler sebebiyle ofis stoku azalıyor. 2018’den itibaren inşaat hızının Ataşehir dışında düştüğünü görüyoruz. Bunun en önemli sebebi, inşaat maliyetlerindeki hızlı artış ve yapılan ofis alanlarının yeterli kira geliri getirmemesi. Bu sebeple yatırım ve alan bazında büyüme durdu. 2021’in ikinci çeyreğinde fiyat 13-14 dolara kadar düştü. 2022’nin ikinci yarısından itibaren kira fiyatları artıyor. Avrupa’da ‘merkezi iş alanı’ (MİA) olan Balmumcu-Maslak bölgesinde 23-24 dolar seviyesinde, MİA dışında Asya’da 17, MİA dışı Avrupa’da 12 dolara geldi. Bu fiyatların biraz daha artacağını tahmin ediyorum” diye konuştu.

Paneli yöneten Komite Başkanı Hakan Akdoğan, konuşmacıların paylaştığı bilgilerin, sektörün gideceği yönü, fırsatları ve riskleri gösterdiğini vurguladı. Akdoğan, sektör mensuplarına da bir çağrı yaparak, haksız rekabetin önlenmesi, hizmet kalitesinin ve gelirlerin artması için ortak çalışma ve kararlara uyma konusunda gayret istedi.

Toplantıda sorular üzerine İTO Meclis Üyesi Mustafa Hakan Özelmacıklı da komitenin aldığı kararları ve sektörel gelişmeleri paylaştı.

‘KAPALIÇARŞI DÜNYANIN MERKEZİ OLABİLİR’

Milano’daki Galeria D’uomo Milano (1877) ve Paris’teki Galleries De Bois’in (1786) meşhur olduğunu ancak, İstanbul’daki Kapalıçarşı’nın 1461’de inşa edilmeye başlandığını belirten Avi Alkaş “Değerini bilelim Kapalıçarşı’yı dünyanın merkezi haline getirmeliyiz. Bu konuda projem var” dedi.

13 Mayıs 2024 Pazartesi