Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın OVP çerçevesinde yürüttüğü konut finansmanı çalışmasında, ilk kez ev alacaklara yönelik yeni bir kredi düzenlemesi gündemde. Finansal İstikrar Komitesi toplantısında da ele alınan düzenleme kapsamında; bankaların ilk konuta ilişkin kredi risk ağırlıklarının düşürülmesi, krediye erişimi artıracak limit ve vade esnekliği sağlanması ve uygulama farklarının azaltılması öngörülüyor. Gayrimenkul sektörü, takvimi henüz açıklanmayan düzenlemenin ayrıntılarının yıl içinde netleşmesini bekliyor.
ORTA GELİRLİNİN TALEBİ ARTABİLİR
Gayrimenkul sektöründe yapılacak düzenlemelerin satış kompozisyonunu doğrudan etkileyeceği belirtiliyor. Sektör temsilcileri, özellikle orta gelir bandında birikimi olan, ancak mevcut faiz seviyeleri nedeniyle krediyi ‘tamamlayıcı’ unsur olarak kullanamayan alıcı kitlesinin yeniden piyasaya girebileceğine işaret ediyor. Bu çerçevede, krediye erişimde limit–vade esnekliğinin sağlanması halinde, stokun yüksek seyrettiği bölgelerde ilk el konut satışlarının hızlanması, ikinci elde ise ‘fiyat pazarlığı’nın yerini daha hızlı sonuçlanan satın almalara bırakması bekleniyor.
BÖLGESEL FİYAT FARKLILIKLARI
Öte yandan, gayrimenkul sektöründe İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde metrekare fiyatlarının yükselmesi nedeniyle kredi limitinin yeterli seviyede belirlenmemesi halinde ilk kez ev alacakların “kredi var ama ev yok” ikilemiyle karşılaşabileceği belirtiliyor. Bu nedenle kredi limitinin güncel değerleme kriterleriyle uyumlu belirlenmesi, vade esnekliğinin yanı sıra, bankalar arası uygulama farklarını azaltacak standart bir çerçevenin çizilmesi önem taşıyor. Sektöre göre, takvimin açıklanması ve parametrelerin netleşmesiyle birlikte, özellikle ilkbahar–yaz dönemi satış sezonunda talebin öne çekilmesi mümkün.
İKİNCİ ELDE PEŞİNAT ENGELİ KALKACAK
Düzenlemenin en kritik başlıklarından biri de ilk kez ev alacaklar için bankaların uyguladığı kredi risk ağırlıklarının düşürülmesi. Bu adımın bankalar açısından krediyi daha ‘avantajlı’ hale getirerek, ilk evini alacaklara daha yüksek oranlı ve daha uzun vadeli kredi imkanını genişletebileceği belirtiliyor.
Öte yandan, satışların büyük bölümünün ikinci el piyasada gerçekleşmesine rağmen krediye erişimde asıl zorluğun bu alanda yaşandığına dikkat çekiliyor. Mevcut uygulamada, yüksek bedelli ikinci el konutlarda kredi oranları yüzde 50–60 seviyesinde kalabiliyor, büyük şehirlerde uygun fiyatlı konut bulmak zorlaşıyor; çünkü vatandaşın ciddi bir peşinat ödemesi gerekiyor. Yeni düzenlemeyle özellikle ilk evini alacaklar için bu sınırlamaların esnetilmesi bekleniyor.
FAİZ BEKLENTİSİ
Piyasada kamu bankaları öncülüğünde konut kredisi faizlerinin yüzde 2.00 bandına gerileyebileceği tahmin ediliyor. Faiz indiriminin kredi limitlerindeki artışla birlikte uygulanması halinde konut piyasasında hareketlilik yaşanabileceği belirtiliyor.
Uzmanlar, faizde ‘hızlı düşüş’ beklentisine temkinli yaklaşıyor. Önümüzdeki para politikası toplantılarıyla birlikte faizlerde kademeli bir gerileme görülebileceği, ancak bu düşüşün hızlı olmayacağı ifade ediliyor. Yıl sonuna doğru yüzde 2 seviyelerinin gündeme gelebileceği değerlendirilirken, yüzde 1.20 gibi oranların kısa vadede gerçekçi olmadığına dikkat çekiliyor. Bu seviyelerin ancak orta vadede mümkün olabileceği belirtiliyor.
ÖNCELİKLER ARTIRILIYOR
Uzman görüşlerine göre mevcut kredi çerçevesi, ilk kez ev alacaklar açısından daha uygun bir yapı sunuyor. Kişinin kendisi, eşi ya da 18 yaş altındaki çocukları adına gayrimenkul bulunması halinde kredi limitlerinin yüzde 75 oranında azaltılması uygulamasının, önceliği konutu olmayan kesime verdiği vurgulanıyor. Mevcutta evi olanlar yerine hiç evi olmayanların desteklenmesinin daha doğru olduğu ifade edilirken, birinci ve ikinci ev ayrımının esnetilmesi halinde alıcıların alternatiflerinin artabileceği belirtiliyor.
KONUT ALIM SÜRECİNE DİKKAT
Uzmanlar, kredi imkanları kadar konut alım sürecinin de önem taşıdığına dikkat çekiyor. İlk kez ev alacaklara “hızlı ama kontrollü hareket” etmeleri tavsiye edilirken, oturulabilecek nitelikteki gayrimenkuller için fırsatların yakından takip edilmesi öneriliyor. Yetki belgeli emlak işletmelerinden hizmet alınmasının riskleri azaltacağı belirtilirken, ekspertiz raporunun kullanılabilecek kredi tutarını doğrudan etkilediği hatırlatılıyor. Bu nedenle mümkün olduğunca iskanlı ve yasal statüsü net olan yapıların tercih edilmesi gerektiği ifade ediliyor. Başvuru sürecinde ise belgelendirilebilir gelirle hareket edilmesinin önem taşıdığı vurgulanıyor.
