Konut fiyatları sosyal konutla dengelenecek

Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz tarafından açıklanan ve 2027-2029 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program'da (OVP) gayrimenkul sektörüne yönelik önemli hedefler yer aldı. Sosyal konut yatırımlarına ayrılan bütçe 100 milyar TL'den 250 milyar TL'ye çıkarıldı. Program kapsamında sosyal konut üretiminin hızlandırılması, kiralık sosyal konut modelinin yaygınlaştırılması, İstanbul başta olmak üzere kentsel dönüşüm çalışmalarının güçlendirilmesi ve enerji verimli binaların artırılması hedefleniyor.

ARZ VE İHTİYAÇ BELİRLEYİCİ 
Yeni OVP kapsamında sosyal konut yatırımları yalnızca büyükşehirlerle sınırlı kalmayacak. 250 milyar TL'lik kaynağın, illerin nüfusu, konut ihtiyacı ve bölgesel koşulları dikkate alınarak dağıtılması öngörülüyor. TOKİ aracılığıyla yürütülen konut üretiminin hızlandırılması ve özellikle konut arzının yetersiz, fiyatların ise yüksek olduğu bölgelere öncelik verilmesi planlanıyor.

YENİ EVLENECEK GENÇLERE ÖNCELİK
Sosyal konut projelerinde dar gelirli vatandaşların yanı sıra engelliler ve yeni evlenecek gençlere yönelik uygulamalara da ağırlık verilecek. Yeni kaynak sayesinde hem ev sahibi olma imkânının artırılması hem de kiracıların uygun maliyetli konutlara erişiminin kolaylaştırılması amaçlanıyor.

70-100 BİN KONUTLUK KAPASİTE
İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, sosyal konut projelerinde kamu arazilerinin kullanılması, altyapı imkanları, ölçek ekonomisi ve standartlaştırılmış üretim sayesinde özel sektörden farklı bir maliyet yapısının ortaya çıktığını belirtti. Hepşen, bu kaynağın teorik olarak 70 ila 100 bin konutluk üretim kapasitesi oluşturabileceğini söyledi. Kaynağın doğrudan ortalama konut satış fiyatına bölünerek hesaplanmasının doğru olmayacağını belirten Hepşen, şöyle konuştu: “Sosyal konut üretiminde kamunun arsa sağlaması, imar ve altyapı imkânları, ölçek ekonomisi ve standartlaştırılmış üretim, özel sektör konutlarından farklı bir maliyet yapısı oluşturuyor. Arsanın kamu tarafından sağlandığı ve konut başına toplam yapım, altyapı ve çevre düzenleme maliyetinin yaklaşık 2.5-3.5 milyon TL seviyesinde oluştuğu varsayıldığında, 250 milyar TL teorik olarak yaklaşık 70-100 bin konutluk üretim kapasitesine karşılık gelebilir.

Konutların daha küçük metrekarelerde planlanması, kamu arazilerinin kullanılması ve ölçek ekonomisinin sağladığı avantajlar bu sayıyı artırabilir. Buna karşılık, yüksek arsa maliyetlerinin bütçeye dahil edilmesi halinde üretilebilecek konut sayısı azalabilir.”

MALİYETLER ARTMAYA DEVAM EDİYOR 
Kaynak artışının yükselen inşaat maliyetleriyle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurgulayan Ali Hepşen, TÜİK'in Temmuz 2026 verilerine göre bina inşaat maliyetlerinin yıllık yüzde 28.37, işçilik maliyetlerinin ise yüzde 30.19 arttığını hatırlattı. Projelerin hangi bölgelerde ve hangi teknik özelliklerle hayata geçirileceğinin netleşmesiyle daha sağlıklı hesaplamalar yapılabileceğini belirten Hepşen, “Projelerin coğrafi dağılımı ve teknik özellikleri açıklandığında daha kesin değerlendirmeler yapmak mümkün olacaktır” dedi.

PEK ÇOK SEKTÖRÜ HAREKETLENDİRECEK
Ali Hepşen, inşaat sektörünün yüksek çarpan etkisine dikkat çekerek çimento, demir-çelik, cam, seramik, mobilya, beyaz eşya ve lojistik başta olmak üzere çok sayıda sektörün yatırımlardan doğrudan veya dolaylı olarak etkileneceğini söyledi. Hepşen, “250 milyar TL'lik sosyal konut yatırımı yalnızca konut üretimi olarak okunmamalı. Özellikle ekonomik büyümenin ivme kaybettiği bir dönemde iç talep ve istihdam açısından destekleyici olabilir. İnşaatın çarpan etkisi yüksek. Çimento, demir-çelik, cam, seramik, mobilya, beyaz eşya, lojistik ve çok sayıda hizmet sektörü doğrudan veya dolaylı olarak etkileniyor” dedi. 

TEK BAŞINA YETERLİ DEĞİL
Gayrimenkul Strateji Platformu (GİSP) Başkanı Işıl Dinçer ise sosyal konut bütçesinin 2.5 kat artırılmasının konuta erişim sorununun çözümü açısından önemli bir adım olduğunu söyledi.  Dinçer, hane gelirlerinin konut fiyatları ve kiralar karşısındaki durumu ile finansman maliyetlerinin de belirleyici olduğunu vurgulayarak, şöyle devam etti: “Konuta erişim sorunu yalnızca konut sayısındaki yetersizlikten kaynaklanmıyor. Hane gelirlerinin konut fiyatlarını ve kiraları karşılayabilecek düzeyde olması, finansman maliyetlerinin düşmesi ve ödeme koşullarının erişilebilir olması da büyük önem taşıyor. Bu nedenle bütçe artışının etkisi, üretilecek konutların gerçekten dar gelirli kesimlere ulaştırılması ve ödeme koşullarının hane gelirleriyle uyumlu hale getirilmesiyle ortaya çıkacak.

Türkiye'nin konut ihtiyacı ve hane gelirleri arasındaki yapısal uyumsuzluk dikkate alındığında, bu kaynak sorunu tek başına çözmekten ziyade sosyal konut politikasının önemli bir unsuru olarak değerlendirilmeli. Kalıcı sonuçlar için arsa üretimi, uygun maliyetli uzun vadeli finansman, ulaşım ve altyapı yatırımları ile sürdürülebilir konut arzı politikalarının birlikte uygulanması gerekiyor.”

FİYAT ARTIŞINI SINIRLAYABİLİR
Sosyal konut hamlesinin yalnızca konuta erişimi kolaylaştırmakla kalmayıp konut piyasasındaki fiyat artışlarını da yavaşlatabileceği belirtiliyor. Işıl Dinçer, sosyal konut üretimindeki artışın satılık konut fiyatları üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturabileceğini, ancak etkinin üretilecek konut sayısı ve projelerin konumuna bağlı olarak değişeceğini ifade etti. Dinçer, şunları söyledi: “Sosyal konut üretiminin artırılması, satılık konut fiyatları üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturabilir. Ancak bu etki, arzın büyüklüğüne ve konutların hangi bölgelerde üretileceğine bağlı. Yeni konutların piyasaya kazandırılması, özellikle arzın yetersiz olduğu bölgelerde rekabeti artırarak fiyat artış hızını yavaşlatabilir. Ancak sosyal konutların doğrudan piyasa fiyatlarını düşüreceğini söylemek mümkün değil.

Üretimin talebin yoğun olduğu bölgelerin dışında gerçekleşmesi, yüksek arsa ve inşaat maliyetleri ya da konutların yalnızca belirli gelir gruplarına tahsis edilmesi, genel piyasa üzerindeki etkiyi sınırlayabilir.”
REKABET ARTACAK 
Sosyal konut arzındaki artışın yalnızca dar ve orta gelirli hanelerin konuta erişimini kolaylaştırması değil, özel sektörün üretim ve fiyatlama politikalarını da etkilemesi bekleniyor. GİSP Başkanı Işıl Dinçer, kamu tarafından yüksek miktarda uygun fiyatlı konut üretilmesinin özellikle alt ve orta gelir segmentinde özel sektörün fiyatlama gücünü sınırlayabileceğini belirtti. Dinçer, şöyle konuştu: “Kamu tarafından yüksek miktarda uygun fiyatlı konut üretilmesi, özellikle orta ve alt gelir segmentinde özel sektörün fiyatlama gücünü sınırlayarak müteahhitleri daha rekabetçi fiyat ve ödeme koşulları sunmaya yönlendirebilir.

Ayrıca artan kamu konut arzı, özel sektör açısından hedef kitlenin ve proje lokasyonlarının yeniden değerlendirilmesine neden olabilir. Ancak bunun otomatik olarak müteahhitlerin daha düşük maliyetli konut üretmesine yol açacağını söylemek mümkün değil. Arsa, finansman, işçilik ve inşaat maliyetleri yüksek kaldığı sürece özel sektörün maliyet tabanında önemli bir değişiklik olmayacak. Bu nedenle programın özel sektör üzerindeki en güçlü etkisi, doğrudan maliyetleri düşürmekten ziyade rekabeti artırması ve fiyat artışlarını sınırlaması olacak.”