Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) 300 baz puan indirime gitmessiyle birlikte faiz indirim döngüsüne girilebileceği beklentisi, gayrimenkul piyasasında hareketliliği artırıyor. yatırımcılar, konut ve arsa arasında tercih yaparken uzmanlar her iki seçeneğin fırsatlarını ve risklerini değerlendiriyor.
FAİZ İNDİRİMİ TALEBİ ARTIRIYOR
Türkiye genelinde konut satışları, haziran ayında yıllık bazda yüzde 11.7 artarak 110 bin 626 adede ulaştı ve yükselişini kesintisiz olarak 12. aya taşıdı. Türkiye istatistik kurumu (Tüik) verilerine göre, bu artış ipotekli satışlardan ziyade peşin ve senetli alımlardan kaynaklandı. Finansmana erişim sorunu konut satışlarını sınırlı tutuyor. Faiz indirim döngüsü beklentisi, özellikle konut kredisi maliyetlerini azaltarak talebi canlandırabilir. Faiz indirimi tüketicilerde, “Şimdi almazsam fiyatlar artar” algısı yaratıyor. Bu durum hem ev sahibi olmak isteyenleri hem de yatırım yapmayı planlayanları harekete geçiriyor.
KİRA AVANTAJI
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, konut piyasasındaki fırsatlara dikkat çekti. kira fiyatlarındaki yüksek artışların amortisman sürelerini son 10 yılın en düşük seviyelerine çektiğini belirten Özelmacıklı, “Geçmiş yıllarda 25 yıla yayılan amortisman süresi, son dönemde özellikle istanbul’da neredeyse 15 yıla kadar düştü. kira fiyatlarındaki yüksek artışlar, dairelerin alınıp kiraya verilmesini çok avantajlı hale getirdi” dedi.
REKOR BEKLENTİSİ
Özelmacıklı, kira artışlarının enflasyonun üzerinde, konut satış fiyatlarındaki artışın ise enflasyonun altında kalmasının, kiraya verme amacıyla gayrimenkul alanlar için önemli bir fırsat oluşturduğunu vurguladı. konut arzının da kısıtlı olduğuna işaret eden Özelmacıklı, “inşaat ruhsat sayılarına baktığımızda gerçekten arzın çok sınırlı kaldığını söylemek mümkün. Minimumda 800 binlerle ifade ettiğimiz konut arzında, 500 binli rakamlara 2-3 senedir ulaşamadık” diye konuştu. Bu senenin ‘konut senesi’ olduğunu söyleyen Özelmacıklı, faiz indirimi sonrası konut satışlarının rekor kıracağını düşündüğünü belirtti.
UYGUN FİYATLI BÖLGELER
Özelmacıklı, piyasadaki hareketliliğe batı bölgelerinin daha hızlı, diğer bölgelerin ise daha geç tepki verdiğini belirtti. Geçmişte Ankara’da yaşanan benzer bir duruma dikkat çeken Özelmacıklı, bu nedenle aslında şu an için doğrudan şehir adı vermek belki mümkün olmasa da konut fiyatlarındaki artışın diğer illere kıyasla daha geç geldiğini ifade etti. Özelmacıklı, bu gecikmenin fiyatların henüz yükselmediği ‘uygun fiyatlı’ bölgeleri yatırımcılar için bir fırsat haline getirdiğini kaydetti. Özelmacıklı, özellikle arsa maliyeti ve müteahhit kârı gibi eklemeler olmadan, neredeyse inşaat birim maliyetine satılan konutların bulunduğu illerin önemli bir potansiyel barındırdığını vurguladı.
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, arsanın önemli bir yatırım alternatifi olduğunu belirterek, özellikle istanbul’un çeperi ve ulaşım aksları gelişen bölgelerin avantajlı olduğunu ifade etti. Deprem riski ve hafta sonu kullanım imkânı gibi nedenlerle Trakya’nın revaçta olduğuna dikkat çeken Özelmacıklı, kırklareli ve Tekirdağ’ın Şarköy hattına kadar olan bölgelerinde yoğun bir talep yaşandığını kaydetti. Özelmacıklı, talebin Çanakkale tarafında, özellikle Biga gibi bölgelerde de yoğunlaştığını belirtti. Ayrıca, yavuz Sultan Selim, Çanakkale ve Osmangazi köprülerinin hinterlandında kalan ve ‘altın daire’ olarak tanımladığı alanın, yatırımcılar için her zaman gözde noktalardan biri olduğunu vurguladı. Özelmacıklı, arsa yatırımında en önemli kriterin, arazinin üzerinde inşaat yapma izni anlamına gelen ‘imar’ durumu olduğunun altını çizdi.
2026 KONUT YILI OLABİLİR
Piyasadaki genel beklentiye de değinen Özelmacıklı, faiz indirimiyle birlikte para piyasalarında birikmiş yüksek mevduatın gayrimenkul başta olmak üzere farklı yatırım araçlarına yöneleceğini ifade etti. Özelmacıklı, “2026 için gayrimenkul yılı diyemem ama belki konut yılı diyebilirim. Çünkü konut satışlarının hiç olmadığı kadar özellikle faiz indirimiyle birlikte artacağını değerlendiriyorum” dedi. Faizlerin kademeli olarak düşeceğini ve gayrimenkulün kaybettiği ivmeyi yeniden toparlayacağını belirten Özelmacıklı, sürecin 2026’nın ikinci çeyreğinden sonra hızlanacağını kaydetti.
ARSA YATIRIMI NEDEN AVANTAJLI?
Yüksek değer artışı potansiyeli: Özellikle İstanbul’un çeperleri (Trakya, Kırklareli, Tekirdağ-Şarköy hattı, Çanakkale-Biga) ve köprü projelerinin hinterlandındaki altın daire bölgeleri, ulaşım ve altyapı gelişiminden dolayı yüksek prim potansiyeli sunuyor.
Deprem ve hafta sonu kullanımı: Trakya gibi bölgeler, deprem riski düşük olması ve hafta sonu tatil imkanı sunmasıyla popüler.
Düşük bakım maliyeti: Arsa, konuta göre bakım veya yönetim maliyeti gerektirmez.
RİSKLER NELER?
İmar durumu: Tapuda ‘arsa’ vasfı, hemen inşaat yapılabileceği anlamına gelmez. İmar izni, altyapı (elektrik, su, kanalizasyon) ve zemin durumu gibi faktörler kritik. İmarsız veya altyapısı eksik arsalar, yatırımı uzun vadeli hale getirebilir.
Likidite sorunu: Arsa, konuta göre daha az likit bir yatırım. Satış süreci uzun sürebilir.
Hisseli tapu riski: Hisseli arsalar, mülkiyet anlaşmazlıklarına yol açabilir. Müstakil tapu ve inşaat için uygun metrekare kontrolü şart.
KİMLER İÇİN UYGUN?
Uzun vadeli (10+ yıl) yatırım hedefleyenler.
Yüksek risk toleransı olanlar.
KONUT YATIRIMI NEDEN AVANTAJLI?
Kira getirisi: Son yıllarda kira fiyatları enflasyonun üzerinde artarken, konut fiyatlarındaki artış enflasyonun altında kaldı. Bu durum, amortisman sürelerini 25 yıldan 15 yıla kadar düşürdü.
Arz kısıtlaması: Yeni inşaat ruhsat sayıları sınırlı, yıllık 800 bin konut ihtiyacı karşılanamıyor. Bu, uzun vadede konut talebini artırarak fiyat artışlarını destekliyor.
Faiz indirimi etkisi: TCMB’nin olası faiz indirimleri, konut kredisi maliyetlerini düşürerek talebi canlandırabilir.
Uygun fiyatlı bölgeler: Bazı illerde (özellikle fiyat artışlarının geriden geldiği bölgelerde) inşaat maliyetine yakın fiyatlarla konut bulmak mümkün.
RİSKLER NELER?
Finansman sorunları: Faiz indirim döngüsü gerçekleşmezse, talep artışı beklendiği kadar olmayabilir.
Bölgesel farklılıklar: Fiyat artışları batı bölgelerinde daha hızlı, diğer bölgelerde daha yavaş. Yanlış bölgede yatırım, beklenen getiriyi sağlayamayabilir.
Bakım ve yönetim maliyetleri: Konut yatırımı, kira yönetimi, bakım ve vergiler gibi ek maliyetler gerektirir.
KİMLER İÇİN UYGUN?
Düzenli kira geliri arayanlar.
Orta vadeli (5-10 yıl) getiri hedefleyenler.
Büyük şehirlerde veya gelişmekte olan bölgelerde yatırım yapmak isteyenler.
Not: Haberde yer alan bilgiler yatırım tavsiyesi değildir. Yatırım danışmanlığı kapsamında değerlendirilemez.
