Gayrimenkulde yeni dönem: Konutun değerini artık teslim sonrası yönetim de belirliyor

Türkiye genelinde 1.500’e yaklaşan siteyi yöneten Emlak Yönetim Hizmetleri A.Ş., gayrimenkul sektöründe teslim sonrası yönetimin artan önemine dikkat çekiyor. Genel Müdür Mehmet Akif Küçükdağ, site aidatlarına yönelik yeni yasal düzenlemeden dijital müzayedelere ve Atatürk Havalimanı Millet Bahçesi’nin yönetimine kadar şirketin yeni dönem yaklaşımını anlattı.

GAYRİMENKULÜN DEĞERİ TESLİM SONRASI YÖNETİMLE DE BELİRLENİYOR

Gayrimenkul sektöründe değer kavramı yalnızca üretim ve satış performansıyla sınırlı kalmıyor. Projelerin teslim edilmesinin ardından ortak alanların korunması, teknik sistemlerin sürdürülebilirliği, bütçe yönetimi ve kullanıcı memnuniyeti de gayrimenkulün uzun vadeli değerini belirleyen başlıklar arasında yer alıyor.

Emlak Yönetim Hizmetleri A.Ş. Genel Müdürü Mehmet Akif Küçükdağ, gayrimenkulü yalnızca inşa edilen ve teslim edilen fiziksel bir varlık olarak görmediklerini belirterek, proje tamamlandıktan sonra uzun yıllara yayılan yönetim ve kullanım döneminin başladığını söyledi.

Küçükdağ, ortak alanların korunması, teknik sistemlerin sürekliliği, bütçe disiplini ve kullanıcıların yönetime duyduğu güvenin hem yaşam kalitesini hem de gayrimenkulün fiziksel, ekonomik ve sosyal değerini doğrudan etkilediğine dikkat çekti.

Bu nedenle site yönetimini günlük operasyonlarla sınırlı bir hizmet olarak değerlendirmediklerini ifade eden Küçükdağ, tesis yönetimini yaşam kalitesi ile gayrimenkulün uzun vadeli niteliğini koruyan bütünleşik bir yönetim disiplini olarak ele aldıklarını söyledi.

1.500’E YAKLAŞAN SİTEDEN EDİNİLEN DENEYİM

Emlak Yönetim’in Türkiye genelindeki portföyü 1.500’e yaklaşan siteden oluşuyor. Farklı büyüklükte ve farklı özelliklere sahip yaşam alanlarının yönetiminden elde edilen deneyim, şirketin tesis yönetimi yaklaşımının temelini oluşturuyor.

Küçükdağ, ölçek büyüdükçe her projede tek tip bir yönetim modeli uygulamak yerine, kurumsal standartları koruyan ancak projenin ihtiyaçlarına göre şekillenen yönetim planları hazırladıklarını belirtti.

Mali ve idari süreçlerin mevzuata uygun, izlenebilir ve denetlenebilir şekilde yürütüldüğünü ifade eden Küçükdağ, planlı bakım, kaynak kullanımı, güvenlik, temizlik, peyzaj ve kullanıcı iletişiminin aynı yönetim sistemi içerisinde ele alındığını kaydetti.

ATATÜRK HAVALİMANI MİLLET BAHÇESİ’NDE BÜTÜNCÜL YÖNETİM MODELİ

Şirketin tesis yönetimindeki deneyiminin kamusal alandaki en kapsamlı örneklerinden birini Atatürk Havalimanı Millet Bahçesi oluşturuyor.

Küçükdağ, bölgede temizlikten güvenliğe, teknik bakım ve peyzaj hizmetlerinden sosyal tesislere, ticari birimlerden etkinliklere ve ziyaretçi deneyimine kadar birbirini tamamlayan süreçlerin bütüncül biçimde yönetildiğini söyledi.

Atatürk Havalimanı Millet Bahçesi, 1 milyon 736 bin metrekarelik alanının yanı sıra 165 binden fazla kişilik afet toplanma kapasitesiyle de öne çıkıyor.

Alan içerisinde kütüphaneler, spor alanları ve çarşıların bulunduğunu belirten Küçükdağ, İl Tanıtım Günleri gibi etkinliklerle de kültür, üretim ve sosyal hayatın aynı noktada buluştuğunu ifade etti.

Emlak Yönetim’in “Mutlu Yaşamın Penceresi” yaklaşımının fiziksel değerin korunmasının yanında yaşamın sürdürülebilirliği ve ortak faydanın birlikte yönetilmesini ifade ettiğini söyledi.

GAYRİMENKUL MÜZAYEDELERİNDE DİJİTAL DÖNEM

Gayrimenkul piyasasındaki bir diğer dönüşüm alanını ise dijitalleşme oluşturuyor. Emlak Yönetim, fiziki salon ile çevrim içi katılımı bir araya getiren hibrit müzayede sisteminin yanında tamamen dijital ortamda gerçekleştirilen e-müzayede kanalını da kullanıyor.

Küçükdağ, gayrimenkul ticaretinde güvenin bilginin zamanında ve açık biçimde sunulması, kuralların işlem öncesinde belirlenmesi, katılımcıların eşit koşullarda teklif verebilmesi ve tüm sürecin izlenebilir olmasıyla sağlanabileceğini belirtti.

Müzayedeyi yalnızca tekliflerin verildiği günle sınırlı bir organizasyon olarak görmediklerini vurgulayan Küçükdağ, ilan, başvuru, teminat, teklif, sözleşme ve devir işlemlerinin tamamını kapsayan bir işlem sistemi oluşturduklarını söyledi.

2017’DEN BU YANA HİBRİT MÜZAYEDE MODELİ UYGULANIYOR

Emlak Yönetim, 2017 yılından bu yana kamu ve özel sektör iş birlikleri kapsamında gerçekleştirdiği açık artırmalarda fiziki salon ile çevrim içi katılımı aynı rekabet ortamında buluşturan hibrit müzayede modelini uyguluyor.

Bunun yanında özellikle kiralama işlemlerinde ilan, başvuru, teminat ve teklif aşamalarının tamamen dijital ortamda gerçekleştirilebildiği e-müzayede hizmeti ayrı bir kanal olarak sunuluyor.

Küçükdağ, sistem sayesinde coğrafi engellerin azaltıldığını, katılımcıların aynı kurallar çerçevesinde sürece erişebildiğini ve taşınmaz sahiplerinin daha geniş bir katılımcı kitlesine ulaşabildiğini ifade etti.

DİJİTALLEŞMENİN KAZANCI SADECE HIZ DEĞİL

Küçükdağ’a göre gayrimenkul müzayedelerinde dijitalleşmenin sağladığı değer yalnızca işlemlerin hızlanmasıyla sınırlı değil.

Dijital sistemler aynı zamanda erişimi genişletiyor, işlem süreçlerini standartlaştırıyor, gerçekleştirilen adımların kayıt altına alınmasını sağlıyor ve rekabetçi fiyat oluşumunu daha görünür hale getiriyor.

Küçükdağ, müzayede yönteminin hibrit ya da tamamen dijital olabileceğini ancak temel prensiplerinin değişmediğini belirterek, bu yaklaşımı “açık bilgi, eşit erişim ve şeffaf işlem düzeni” olarak tanımladı.

Şirketin herhangi bir yatırım getirisi vaat etmediğinin altını çizen Küçükdağ, temel amaçlarının kararların güvenilir bilgiye ve izlenebilir bir işlem sürecine dayanmasını sağlayan zemini oluşturmak olduğunu ifade etti.

SİTE AİDATLARINDA YENİ DÖNEM

Küçükdağ’ın değerlendirmelerindeki en dikkat çekici başlıklardan biri de site aidatlarına ilişkin yeni yasal düzenleme oldu.

Düzenleme, kat maliklerinin karar süreçlerindeki rolünü güçlendirirken tesis yönetimi sektöründe şeffaflık, mali disiplin ve hizmet standardı bakımından yeni bir çerçeve oluşturuyor.

Küçükdağ, yeni sistemi yalnızca aidat artışlarının belirli esaslara bağlanmasını sağlayan teknik bir değişiklik olarak görmediklerini söyledi.

Düzenlemeyi toplu yaşam alanlarında güveni güçlendiren önemli bir yönetişim adımı olarak değerlendirdiklerini belirten Küçükdağ, işletme projelerinin kat malikleri kurulunun onayına sunulmasının ve geçici bütçelerin belirli süre ve kriterlere bağlanmasının site sakinlerinin söz ve denetim hakkını güçlendireceğini kaydetti.

AİDATIN NEREYE HARCANDIĞI DAHA GÖRÜNÜR OLACAK

Yeni sistemle birlikte site yöneticileri açısından da daha açık ve öngörülebilir bir uygulama çerçevesinin ortaya çıkacağını belirten Küçükdağ, aidatların hangi hizmetler, ihtiyaçlar ve maliyetler doğrultusunda belirlendiğinin daha görünür hale geleceğini söyledi.

Yeni düzenlemenin profesyonel tesis yönetimi sektörü açısından önemli bir fırsat oluşturduğunu ifade eden Küçükdağ, bütçelerin gerçek ihtiyaçlara dayanmasının ve gider kalemlerinin açık biçimde gerekçelendirilmesinin önemine dikkat çekti.

Satın alma ve harcama süreçlerinin kayıt altına alınmasının hizmet kalitesi ile mali disiplinin birlikte yönetilebilmesini sağlayacağını belirten Küçükdağ, sektör içerisindeki rekabet anlayışının da değişeceğini ifade etti.

REKABET SADECE AİDAT TUTARI ÜZERİNDEN OLMAYACAK

Yeni dönemde tesis yönetimi şirketleri arasındaki rekabetin yalnızca aidat miktarı üzerinden şekillenmemesi bekleniyor.

Küçükdağ, yeni sistemle birlikte verimlilik, hizmet standardı, denetlenebilirlik ve kullanıcı memnuniyetinin de rekabetin temel unsurları arasında yer alacağını söyledi.

Bu yaklaşımın tesis yönetimi sektöründe daha kurumsal ve ölçülebilir bir yapının gelişmesine katkı sağlayacağını ifade etti.

DÜZENLEMENİN HAZIRLIK SÜRECİNE SAHA DENEYİMİ AKTARILDI

Emlak Yönetim de yaklaşık 1.500 siteden edindiği saha deneyimini yeni düzenlemenin hazırlık sürecine taşıdı.

Küçükdağ, uygulamada karşılaşılan ihtiyaçları ve geliştirilen çözüm önerilerini düzenleme çalışmaları kapsamında paylaştıklarını belirterek, mevzuatın yürürlüğe girmesiyle birlikte şeffaflık, katılım ve bütçe disiplini ilkelerini kendi yönetim süreçlerine uyarlamaya başladıklarını söyledi.

Şirketin uygulamaya aldığı modeli ölçülebilir, tekrarlanabilir ve yaygınlaştırılabilir bir tesis yönetimi standardına dönüştürmeyi hedeflediğini ifade eden Küçükdağ, aidat yönetimine ilişkin yaklaşımlarını da şu çerçevede anlattı:

“Doğru aidat yönetimini yalnızca maliyetlerin kontrolü olarak görmüyor, hizmet sürekliliğini, yaşam kalitesini ve gayrimenkul değerini birlikte koruyan bütüncül bir yönetim disiplini olarak ele alıyoruz.”