AV. MUHAMMET AKSAN
Yakın dönemde; kiraya veren tarafından kira bedeline yasal artış sınırının üzerinde artış yapılmaya çalışıldığı, kiracıların rızası ile bu zammın/artışın yapıldığı, razı gelinmemesi halinde geçmişe dönük olarak yasal artış sınırı altında yapılan kira artışları ile bakiye kira farkının icra takibi yoluyla talep edildiği uygulamada karşımıza çıkıyor. Bu konuda ilk olarak dikkat edilmesi gereken husus; kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde yer alan artış tavan sınırını ve sözleşmede yazan kira artış oranını aşmayacak şekilde kira artışı yapması hukuken mümkün olmayıp söz konusu artış oranları da 1 Temmuz 2012 tarihine kadar sözleşmede yazan artış oranı, bu tarihten 31 Aralık 2018 tarihine kadar ÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, 1 Ocak 2019 tarihinden 10 Haziran 2022 tarihine kadar TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, konut kiraları bakımından 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yüzde 25 oranı (işyeri kiraları bakımından TÜFE) aşmayacak şekilde uygulanıyor.
İSPAT YÜKÜ ZORUNLU
TBK’nın 344. maddesinde belirlenmiş olan tavan artış oranının üstüne çıkılmaması asıl kural olup taraflar yenilenen kira dönemlerinde aralarında anlaşarak sözleşmede veya kanunun tavan sınır olarak belirlediği artış oranının altında bir kira bedeli de belirleyebilir. Tarafların ortak iradeleri ile kira bedelini düşürmesi veya sözleşmedeki artış şartını uygulamamaları durumunda belirlenen bu kira bedelinin dikkate alınması gerekir. Ancak belirlenen kira bedelinin yazılı olarak belirlenmesi ispat yükü yönünden zorunlu olup uygulamada yazılı olmaksızın şifahen belirlenen yenilenen dönemlere ait artışlı kira bedelleri; kiraya veren tarafından bakiye kira alacağı açıklamasıyla 5 yıl geriye dönük olarak icra takibine koyulabilir; ödemesi yapılmaması halinde de temerrüt sebebiyle taşınmazın tahliyesi sağlanabilir.
YAZILI OLARAK YAPILMALI
Geriye dönük olarak bakiye kira bedelinin talep edilmesinde kiraya verenin artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi kayıt koymadan alması, kira bedelini davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını ve taraflar arasında yeni şartlarla akdedilmiş bir kira sözleşmesi olduğunu göstermez.
Sonuç itibarıyla; sözleşmedeki artış oranı tarafların iradeleri ile kaldırılmadığı veya değiştirilmediği ve bunu yazılı olarak yapmadıkları veya kiraya veren tarafından ikrar edilmediği sürece hukuki bağlayıcılığını ve geçerliliğini koruyacaktır. Bu nedenle de kiracıların; sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği sözleşmeye ve sözleşmede belirlenen artış şartına göre yenilenen dönemlerde artışlarını yaparak ödeme yapması gerekir. Aksi halde kiraya veren tarafından 5 yıl geriye dönük olarak faiziyle birlikte bakiye kira bedelleri takibe koyulabilecek; buna karşı olarak “bu zamana kadar kira ödemelerini bu miktarlarda yaptık, kiraya veren sükut etti, kabul etti anlamına gelir” savunması geçerli olmayacak ve bakiye kira bedellerinin ödenmemesi veya buna itiraz edilmesi halinde taşınmazın tahliyesi sürecine de gidilebilecek.
