Sanayi alanlarına 'parçalı dönüşüm' önerisi

Topraklarının yüzde 42’si birinci derecede deprem kuşağı üzerinde yer alan Türkiye’de, TÜİK verilerine göre bina stokunun yaklaşık yüzde 44’ü 1999 depreminden önce inşa edilmiş yapılardan oluşuyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre 6.5 milyon konut ve işyerinin öncelikli olarak yenilenmesi gerekirken, bu rakam İstanbul’da 1.5 milyon olarak kayıtlarda yer alıyor. Kentsel dönüşüm vizyonunun hayata geçirildiği 2012 yılından bu yana 2 milyonu aşkın konut ve işyeri yenilenirken, küçük ve orta ölçekli pek çok sanayi sitesi de yenilenmeyi bekliyor. Yenilenmesi gereken sanayi sitelerinin sayısı net olarak bilinmiyor. Ancak iş dünyası, sanayi tesislerinin de kapsama alınması gerektiğini söylüyor.

ÜRETİM AKSAMAMALI
Konunun uzmanlarına göre 1999 depremi öncesinde inşa edilmiş organize sanayi bölgeleri, küçük sanayi siteleri ve bugün kent dokusunun içinde kalmış üretim alanları dikkate alındığında, milyonlarca metrekarelik sanayi stokunun deprem güvenliği, enerji verimliliği ve üretim altyapısı açısından yenilenmesi gerekiyor.

İstanbul ise bu dönüşüm ihtiyacının en yoğun hissedildiği şehir. Kent içinde faaliyetini sürdüren eski sanayi bölgeleri yalnızca yapı güvenliği açısından değil; lojistik, ulaşım, çevre ve verimli arazi kullanımı açısından da yeni bir planlama anlayışına ihtiyaç duyuyor. Sanayi sitelerinin kentsel dönüşümü konusunda yaşanan en büyük tedirginlik ise üretimin aksama ihtimali.

TÜM SANAYİ BÖLGELERİNİ KAPSAMALI
Sanayiciler, hem hak kaybı olmaması hem de üretimin devam etmesi için yeni bir dönüşüm planının uygulanması gerektiğini söylüyor. Üretimin kalbi olan İstanbul’da hayata geçirilecek sanayi alanları kentsel dönüşüm planında; kamu, yerel yönetimler, sanayi kuruluşları ve finans sektörünün birlikte hareket edeceği bir modelin öne çıkması öneriliyor. 

Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşu (OSBÜK) Başkanı Memiş Kütükçü, “Şehirler konutları, okulları, hastaneleri, sosyal alanları, sanayi bölgeleri ve diğer tüm yapıları ile bir bütündür. Bunun için bizler, konutlarımızın deprem dirençlerini tartışır, stratejiler geliştirirken, bu strateji ve planlamaların içerisine organize sanayi bölgelerimiz başta olmak üzere tüm sanayi bölgelerimizi de mutlaka dahil etmeliyiz” dedi.

EN KRİTİK İL İSTANBUL
İstanbul’da özellikle İkitelli çevresi, Topkapı’nın eski sanayi alanları, Dudullu’nun bazı bölümleri, Kartal-Maltepe eski sanayi kuşağı, Kağıthane ve Eyüp Sultan’daki eski sanayi dokuları ile Zeytinburnu ve Bayrampaşa çevresindeki eski üretim alanlarının dönüşmesi gerekiyor. 

Bu alanlarda üretimin aksamadan yenilemenin yapılabilmesi için parçalı bir dönüşüm modelinin ön plana çıkması bekleniyor. Kademeli ve zincirleme bir yenileme modeli ile boş bir parsele yeni bir blok inşa edilmesi ve blokların bir kısmının öncelikle taşınması, sonrasında ise inşa sürecinin bu şekilde devam etmesi gerektiği belirtiliyor.

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici de çok uzun olmayan bir zaman diliminde sanayi yapı stokunun yenilenmesi gerektiğini belirtti. Çekici, şunları söyledi: “Artık mesele sadece binaları yenilemek değil, üretim altyapısını geleceğe hazırlamak olmalı. Sanayi dönüşümü; deprem güvenliği, yeşil dönüşüm ve dijital üretim hedeflerini aynı anda karşılayacak şekilde ele alınmalı.

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı son yıllarda yeni OSB’ler ve mega endüstri bölgeleri geliştirirken, özellikle Marmara’daki eski sanayinin daha planlı alanlara taşınması gerektiğini vurguluyor. İstanbul, bu konuda Türkiye’nin en kritik ili.”

 

Depreme karşı OSB'leri eşleştirdik

Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşu (OSBÜK) Başkanı Memiş Kütükçü: Türkiye, 6 Şubat depremlerinde çok ağır bedeller ödedi. OSBÜK olarak 6 Şubat depremlerinden edinilen tecrübeyle olası Marmara depremine yönelik bir ‘Olası Deprem Hazırlık Stratejisi’ hazırladık. İlk olarak, yapay zeka ile Türkiye haritası üzerine bir OSB katmanı oluşturduk. Bu katmanın üzerine Türkiye’nin diri fay hatları katmanı eklenerek fay hattına yakın OSB’leri tespit ettik. İkinci aşamada AFAD’ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası’nı baz alarak, Marmara Bölgesi’ndeki OSB’lerimizi risk gruplarına göre; yüksek riskli, orta riskli ve risk yok şeklinde ayrıştırdık. Bu veri ve tespitler doğrultusunda birbirinden farklı senaryolar çalışarak; olası Marmara depreminden etkilenebilecek OSB’lerimizle hızlı müdahale etme yetkinliği olan, deprem riski düşük veya risk taşımayan OSB’lerimizi eşleştirdik. Deprem riski düşük veya taşımayan eşleştirdiğimiz OSB’ler, olası Marmara depreminden etkilenen OSB’lerimizden birinci derecede sorumlu olacak ve görev alacaklar. Bu eşleştirmeleri yaparken de OSB’lerin birbirlerine olan mesafeleri, karayolu, denizyolu, demiryolu imkanları, OSB’nin büyüklüğü, itfaiye, çalışan sayısı, katılımcı firma sayısı ve aramakurtarma teşkilatının olup olmadığı dikkate alındı.

Çözüm zincirleme inşa zincirleme taşınma

GYODER Başkanı Neşecan Çekici: Sanayi alanlarının kentsel dönüşümünde ön plana çıkması gereken en önemli nokta, söz konusu dönüşümün her zaman konuta dönüşmek anlamına gelmediğidir.  
Bölgenin asıl ihtiyacı; deprem güvenliğinin sağlanması, enerji verimliliğinin artırılması, lojistik altyapının iyileştirilmesi, daha yoğun ve modern üretim kapasitesinin oluşturulması ile yeşil sanayi anlayışının hayata geçirilmesi olarak tanımlanıyor. 

Bu kapsamda dönüşüm için esas alınabilecek en başarılı model, kademeli ve zincirleme bir inşa-taşınma sürecine dayanıyor. Örneğin 100 fabrikanın bulunduğu bir sanayi alanında öncelikle boş bir parselde yeni bir blok inşa edilir; ilk 20 firma bu yeni bloğa taşınır. Ardından bu firmaların boşalttığı eski blok yıkılarak yerine ikinci bir blok yapılır ve sonraki firmalar buraya taşınır. Bu süreç, tüm alan yenilenene kadar zincir halinde devam eder. Böylece dönüşüm üretimi kesintiye uğratmadan gerçekleşir. İşletmeler için kira kaybı oluşmaz ve hiçbir işletme kapanmak zorunda kalmaz, istihdam korunur. 

Bunun yanında mülkiyet haklarının korunması temel ilke olmalı. Hak sahiplerine mevcut üretim kapasitesini koruyacak bağımsız bölüm garantileri verilmeli; ilave inşaat hakları, finansman destekleri, uzun vadeli düşük maliyetli krediler ve vergi teşvikleriyle dönüşüm ekonomik olarak da sürdürülebilir hale getirilmeli.

Londra modeli örnek olabilir
Dünya genelinde de riskli ve atıl kalmış sanayi sitelerinin dönüşmesi için çeşitli projelerin ön plana çıktığı görülüyor. Örneğin 1930’lu yıllarda Londra’ya kattığı 100 bin kişilik istihdamla bölgesinin en büyük sanayi sitesi olan Dockland, 1980’li yıllarda işlevini yitirmeye başlamış ve yenilenme sürecine girmişti. Bölgenin yenilenmesi için özel bir şirket kurulmuş, şirkete hükümetin desteğiyle Yerel Yönetim ve Arazi Planlama Yasası kapsamında bir dizi kontrol yetkisi ve sorumluluk verilmişti. Devlet tarafından şirkete bir fon sağlanmış ve bölge arazileri için zorunlu satın alma hakkı tanınmıştı. Yenileme çalışmalarından sonra bölge Avrupa’nın en önemli finans merkezlerinden biri olarak faaliyet göstermeye başladı.