Kentsel dönüşümde yeni güvence: Bina tamamlama sigortası yaygınlaşıyor

Bina tamamlama sigortası, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde tüketici ve arsa sahiplerini müteahhidin projeyi tamamlayamaması riskine karşı koruyan önemli bir güvence mekanizması olarak öne çıkıyor. Sektör temsilcileri, ürünün yaygınlaşmasının yarım kalan projeleri ve hukuki ihtilafları azaltabileceğini belirtirken, maliyet ve erişim sorunlarının çözülmesi gerektiğine dikkati çekiyor.

BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI KENTSEL DÖNÜŞÜMDE GÜVENCE SAĞLIYOR

Uzmanlar, müteahhidin projeyi tamamlayamaması riskine karşı tüketici ve arsa sahiplerine güvence sağlayan bina tamamlama sigortasının, özellikle kentsel dönüşümde önemli bir finansal güvence sunduğunu belirtiyor.

Bina tamamlama sigortasının projelerin tamamlanamaması durumunda tüketici ve arsa sahiplerini koruyan yapısının yanı sıra müteahhitler ve finans kuruluşları açısından da çeşitli güvenceler sunduğu ifade ediliyor.

Ancak ürünün kapsamının genişlemesine ve prim üretimindeki artışa karşın, sigorta şirketlerinin sayısı, reasürans kapasitesi ve maliyetler sigortaya erişimin önündeki başlıca sorunlar arasında yer alıyor.

SEKTÖR TEMSİLCİLERİ YAYGINLAŞMASINI İSTİYOR

Sektör temsilcileri, bina tamamlama sigortasının yaygınlaşmasının hem tüketicilerin korunmasına hem de kentsel dönüşüm projelerinin daha güvenli biçimde hayata geçirilmesine katkı sağlayacağını ifade ediyor.

Ürünün daha erişilebilir hale gelmesi için maliyetlerin düşürülmesi, şirket sayısının artırılması, reasürans kapasitesinin geliştirilmesi ve risk değerlendirme süreçlerinin iyileştirilmesi gerektiği belirtiliyor.

FİYATLAMADA BİRDEN FAZLA KRİTER DEĞERLENDİRİLİYOR

Türkiye Sigorta Birliği Başkanı Ahmet Yaşar, AA muhabirine yaptığı açıklamada, bina tamamlama sigortasının müteahhidin mali yeterliliğini ve projeyi sözleşmeye uygun tamamlama kabiliyetini güvence altına aldığını belirtti.

Bu üründe yalnızca hasar olasılığının fiyatlanmadığını söyleyen Yaşar, şu ifadeleri kullandı:

"Müteahhidin mali tabloları, kredi değerliliği, öz kaynak ve nakit akışı, geçmiş projeleri, projenin bütçesi, ruhsat ve tapu durumu, iş programı ve kalan inşaat maliyeti gibi unsurlar birlikte değerlendirilir. Projenin teknik ve mali ilerleyişinin poliçe süresince sahada izlenmesi de sistemin önemli bir parçasıdır."

BTS HER SİGORTA ŞİRKETİ TARAFINDAN SUNULMUYOR

Bina tamamlama sigortasını sektördeki her şirketin yapmadığına yönelik eleştirilere de değinen Yaşar, ürünün ciddi bir uzmanlık ve altyapı gerektirdiğini söyledi.

Yaşar, şu değerlendirmede bulundu:

"BTS'nin sağlıklı sunulabilmesi için şirketlerin mali analiz, teknik inceleme, hukuk, proje ve şantiye izleme, risk yönetimi ve reasürans alanlarında ciddi altyapı oluşturması gerekiyor. Şirketlerin bina tamamlama sigortasından uzak durduğu değerlendirmesinden ziyade, henüz gelişme aşamasında bulunan ve uzmanlaşma gerektiren bir pazarla karşı karşıya olduğumuzu söylemek daha doğru."

KEFALET SİGORTASINDAKİ GELİŞİME BENZER SÜREÇ BEKLENİYOR

Yaşar, bina tamamlama sigortasında yaşanan gelişimin kefalet sigortasındaki sürece benzediğini ifade etti.

Kefalet sigortasının Türkiye'de başlangıçta tek oyuncuyla gelişmeye başladığını belirten Yaşar, pazarın, bilgi birikiminin ve uygulama altyapısının gelişmesiyle şirket sayısının arttığını söyledi.

Bina tamamlama sigortasında da benzer bir gelişim beklediklerini kaydetti.

BİNA TAMAMLAMA SİGORTASINDA PRİM ÜRETİMİ ARTIYOR

Ahmet Yaşar, Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları'nın 2015'te yürürlüğe girdiğini ve ilk poliçenin 29 Aralık 2017'de düzenlendiğini hatırlattı.

Ürünün 2020'den itibaren ayrı bir alt branş koduyla izlenmeye başlandığını belirten Yaşar, son yıllardaki prim üretimine ilişkin şu bilgileri paylaştı:

"Üretim rakamlarında son yıllarda belirgin gelişim görüyoruz. Direkt prim üretimi 2023'te 980 bin lira iken 2024'te 9,7 milyon liraya, 2025'te 17,9 milyon liraya yükseldi. Bu yılın ilk yarısında ise 11,2 milyon lira prim üretimi gerçekleşti."

PAZARIN GELİŞME POTANSİYELİ YÜKSEK

Yaşar, açıklanan şirket sayılarının bina tamamlama sigortası ruhsatı bulunan veya teklif verebilecek şirketleri değil, ilgili dönemde fiilen prim üretimi görülen şirketleri ifade ettiğini söyledi.

Mevcut tabloyu "gelişme potansiyeli yüksek bir pazarın erken dönemi" olarak değerlendirdiklerini belirten Yaşar, uygulama tecrübesi, veri havuzu ve reasürans kapasitesi geliştikçe daha fazla sigorta şirketinin bu alana ilgi göstermesini beklediklerini ifade etti.

PROJE TAMAMLANAMAZSA SİGORTA DEVREYE GİRİYOR

TSB Başkanı Yaşar, sektörde sabit tarife veya standart prim oranı bulunmadığını söyledi.

Projenin büyüklüğü ve tamamlanma oranı, müteahhidin mali gücü ve öz kaynak katkısı, iş programı, kalan inşaat maliyeti ve karşı teminatların primin belirlenmesinde etkili olduğunu anlattı.

Sigortacının proje tamamlanamadığında nakdi tazminat ödeyebildiğini belirten Yaşar, projeyi devralarak yeni bir müteahhit aracılığıyla tamamlanmasını da sağlayabildiğini kaydetti.

KİRA VE NAKDİ TAZMİNAT YÜKÜMLÜLÜKLERİ DE SÖZ KONUSU OLABİLİYOR

Yaşar, bazı koşullarda kira ödemeleri ile nakdi tazminatta faiz veya endeksleme yükümlülüklerinin de gündeme gelebileceğini ifade etti.

Primi değerlendirirken yalnızca ödenen bedele değil, tüketici ve arsa sahibine sağlanan güvenceye, projenin izlenmesine ve gerektiğinde tamamlama sorumluluğunun sigorta sektörü tarafından üstlenilmesine bakılması gerektiğini vurguladı.

MALİYETLERİN DÜŞÜRÜLMESİ İÇİN VERGİ VE HARÇ EŞİTLİĞİ ÖNERİSİ

Ahmet Yaşar, sigorta maliyetlerinin azaltılması için öncelikle "vergi ve harç eşitliğinin sağlanması" gerektiğini söyledi.

Yaşar, şu değerlendirmelerde bulundu:

"Bankaların kredi ve teminat işlemlerine tanınan damga vergisi ve harç istisnalarının kefalet ve bina tamamlama sigortası teminatlarına da uygulanması yönündeki mevzuat önerilerimizi ilgili kamu otoriteleriyle paylaştık."

DİJİTAL PROJE İZLEME MALİYETLERİ AZALTABİLİR

Yaşar, maliyetlerin düşürülmesinde dijitalleşmenin de önemli bir alan olduğunu belirtti.

"Dijital proje izleme, bağımsız teknik raporlama ve aşamalı teminat modelleriyle projenin objektif aşamaları doğrulanabilir, risk daha erken görülebilir ve izleme maliyetleri azaltılabilir. Böylece daha dengeli bir fiyatlama zemini oluşabilir." ifadelerini kullandı.

Amaçlarının her projeye daha düşük fiyatla teminat verilmesi olmadığını kaydeden Yaşar, sağlıklı ve güvenilir projelerin daha verimli risk değerlendirmesiyle sigorta güvencesine erişmesinin hedeflendiğini söyledi.

TÜKETİCİ VE ARSA SAHİPLERİNİN HAKLARI KORUNUYOR

Yaşar, BTS'nin tüketici ve arsa sahiplerinin birikim ve haklarını müteahhidin mali gücüne bağlı olmaktan çıkardığını vurguladı.

Proje öncesinde yapılan bağımsız mali, teknik ve hukuki değerlendirmelerin risk yönetimi ve güven açısından önemli bir işlev gördüğünü bildirdi.

“KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN SİGORTASI DA BİNA TAMAMLAMA SİGORTASIDIR”

TSB Başkanı Yaşar, bina tamamlama sigortasının yeterli müteahhit öz kaynağı ve sağlıklı proje finansmanının alternatifi olmadığını, bunları tamamlayan bir güvence mekanizması olduğunu belirtti.

Ürünün özellikle kentsel dönüşümde önem taşıdığını söyleyen Yaşar, sigortanın yaygınlaşmasının yarım kalan projeleri, hukuki ihtilafları ve kaynak kayıplarını azaltarak dönüşüm kararlarını kolaylaştırabileceğini ifade etti.

Yaşar sözlerini şöyle tamamladı:

"Ürünün yaygınlaşmasıyla veri havuzu, uzmanlaşma ve rekabet artacak. Bu da orta ve uzun vadede fiyatlamayı daha öngörülebilir ve erişilebilir hale getirecek. BTS'nin hedefi yalnızca poliçe sayısını artırmak değil. Güvenilir ve tamamlanabilir projelerin sigorta güvencesine erişimini kolaylaştırmayı amaçlıyoruz. Kentsel dönüşümün sigortası da bina tamamlama sigortasıdır."

BİNA TAMAMLAMA SİGORTASINDA ERİŞİM SORUNU SÜRÜYOR

Gayrimenkul ve İnşaat Platformu Başkanı Mustafa Ekiz de halihazırda bina tamamlama sigortalarında erişim problemi bulunduğunu söyledi.

Ekiz, bir müteahhidin bina tamamlama sigortası yaptırmak istediğinde her sigorta şirketinden kolaylıkla teklif alamadığını belirtti.

Sigorta şirketlerinin yüklenicinin mali yapısını, geçmiş projelerini, öz kaynaklarını, borçluluğunu ve projenin fizibilitesini ayrıntılı biçimde incelediğini ifade etti.

SINIRLI ŞİRKET SAYISI VE REASÜRANS KAPASİTESİ SORUN OLUŞTURUYOR

Ekiz, bu durumun güçlü ve kurumsal firmalar açısından sektörün kalitesini yükselten olumlu bir filtre olabileceğini belirterek şunları söyledi:

"Fakat sistemde yeterli sayıda BTS yapan sigorta şirketinin bulunmaması, reasürans kapasitesinin sınırlı olması ve maliyetlerin yüksekliği nedeniyle ürün yaygınlaşamıyor."

İNŞAAT MALİYETLERİNDEKİ DEĞİŞİM PRİMLERİ ETKİLİYOR

Ekiz, inşaat maliyetleri ve satış fiyatlarındaki hızlı değişimin de ürün açısından sorun oluşturduğunu kaydetti.

Özellikle 2-3 yıllık projelerde gelecekteki tamamlama maliyetine ilişkin riskin primlere ve sigorta maliyetlerine yansıdığını belirtti.

ORTA ÖLÇEKLİ MÜTEAHHİTLER DE ERİŞİMDE ZORLANABİLİYOR

Sigorta primlerini belirleyen detaylı kriterler bulunduğuna işaret eden Ekiz, sigorta yaptırabilen firmanın finansal ve teknik açıdan belirli bir denetimden geçmiş olduğunu söyledi.

Ekiz, "Bu, tüketici açısından önemli bir güven unsuru oluşturuyor. Ancak kriterlerin çok ağır olması veya piyasada bu ürünü sunan şirket sayısının sınırlı kalması nedeniyle mali yapısı sağlıklı olan orta ölçekli üreticiler dahi sisteme erişmekte zorlanabiliyor." ifadelerini kullandı.

BTS İNŞAAT MALİYETİNİ YÜZDE 2 İLA YÜZDE 4 ARTIRIYOR

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkanı Hakan Şişik ise Türkiye'de bina tamamlama sigortalarının henüz sektör ve toplum tarafından yeterince bilinmediğini belirtti.

Şişik, "Bu enstrüman doğru bir çözüm olmakla beraber tüm tarafları koruyan yeni bir finansal sistem. Bu sistem, mal sahiplerini koruduğu kadar müteahhidin de haklarını ve kontrat sürelerini garanti altına alıyor." dedi.

Şişik, bina tamamlama sigortasının inşaat maliyetini yüzde 2 ila yüzde 4 artırdığını söyledi.

KÜÇÜK MÜTEAHHİTLER KRİTERLERİ KARŞILAMAKTA ZORLANIYOR

Şişik, bina tamamlama sigortalarına başvuran müteahhitlerin büyük çoğunluğunun olumsuz geri dönüş aldığını belirtti.

Sigorta firmalarının yalnızca finansal tabloları uygun olan müteahhitlere bu hizmeti vermeyi tercih ettiğini ifade eden Şişik, küçük ölçekli firmaların erişimde daha fazla zorlandığını söyledi.

Şişik, "Sigorta şirketlerinin müteahhitlerin iş bitirme kapasitesini ve sektöre katkısını doğru değerlendirecek uzmanlığa sahip olması gerekiyor. Sektörün yüzde 90'ını oluşturan küçük müteahhitlerin finansal yapıları sigorta şirketlerinin kriterlerini karşılamayabilir." dedi.

YEŞİL BİNA ÜRETEN MÜTEAHHİTLER İÇİN DAHA UYGUN FİYAT ÖNERİSİ

Hakan Şişik, erişim sorunlarının çözümü için yeni yöntemler geliştirilmesi gerektiğini belirtti.

Yeşil bina üreten müteahhitlere daha uygun fiyatlı sigorta imkanı sağlanmasını öneren Şişik, bina tamamlama sigortasının daha geniş kesimler tarafından kullanılabilmesi için maliyet ve erişim sorunlarının birlikte ele alınması gerektiğini ifade etti.