Dezenflasyonda önemli viraj sosyal konut modeliyle alınacak

Konut piyasasında son yılların en önemli sorunlarından biri haline gelen yüksek kira fiyatlarına karşı kamunun kiralık sosyal konut hamlesi, İstanbul’da hayata geçiriliyor. 2027-2029 Orta Vadeli Program’da yer alan kiralık sosyal konut modelinin ilk örneği kapsamında İstanbul’da 15 bin konutun kiralık olarak vatandaşların kullanımına sunulması planlanıyor. 

TOKİ’nin açıkladığı program uyarınca başvurular 14 Eylül itibarıyla alınmaya başlandı. Başvuruların alınmasının ardından gelir, ikamet ve konut sahipliği kriterleri kontrol edilecek. Şartları sağlayan adaylar arasından kura ile hak sahipleri belirlenecek. Hak kazanan vatandaşlar, piyasa fiyatlarının altında belirlenen kira bedelleriyle konutlara yerleşebilecek. Konutlar üç yıllığına kiraya verilecek. Sürenin sonunda mevcut tahsis dönemi sona erecek ve konutlar yeniden kura yöntemiyle yeni hak sahiplerine açılacak. Böylece aynı konut stokundan zaman içerisinde daha fazla ailenin yararlanması hedefleniyor. Orta Vadeli Program’da sosyal konut üretiminin artırılmasının yanı sıra kiralık sosyal konut modelinin ülke genelinde yaygınlaştırılması hedefleniyor. Programda bu uygulamanın yaygınlaştırılmasına yönelik takvim olarak 2027’nin ikinci çeyreği işaret edilirken, İstanbul’daki uygulama modelin ilk örneklerinden biri olacak.

KONUT KALEMİ ENFLASYONUN ÜZERİNDE 

Kira piyasasının önemi enflasyon verilerinde de görülüyor. TÜİK’e göre Ağustos 2026’da tüketici enflasyonu yıllık yüzde 31.51 oldu. Kira dışında su, elektrik, gaz ve diğer yakıtları da kapsayan ‘konut, su, elektrik, gaz ve diğer yakıtlar’ ana grubundaki yıllık fiyat artışı ise yüzde 39.77 olarak gerçekleşti. Grubun yıllık TÜFE değişimine katkısı 5.01 puan oldu. Burada iki göstergeyi birbirinden ayırmak gerekiyor. Yüzde 39.77’lik artışın tamamı kiradan kaynaklanmıyor. TÜİK’in ana harcama grubu başka konut giderlerini de kapsıyor. Buna karşılık kira, hizmet enflasyonunun katılık gösteren kalemlerinden biri olmaya devam ediyor. TCMB Başkanı Fatih Karahan da ağustos ayındaki Enflasyon Raporu sunumunda kira enflasyonunda yavaşlama olduğunu, yeni kiracı endeksi gibi öncü göstergelerin de bu eğilimin devamına işaret ettiğini belirtmişti.

GÖZLER ARZ ETKİSİNDE 

Kiralık sosyal konut modelinin piyasa üzerindeki etkisinin, düşük kira bedellerinden çok piyasaya sağlayacağı ek arz ile ölçülmesi bekleniyor. Son dönemde deprem bölgesinde kamu öncülüğünde gerçekleştirilen konut teslimleri sonrasında kira artış hızında gözlenen yavaşlama, arzın fiyatlar üzerindeki etkisini gösteren örneklerden biri olarak öne çıkıyor. İstanbul’da planlanan 15 bin kiralık konutun özellikle uygulamanın yoğunlaşacağı bölgelerde kiracılar açısından önemli bir alternatif oluşturması bekleniyor.

Ancak kira seviyelerinde kalıcı ve geniş ölçekli bir değişim için sosyal kiralık konut stokunun zaman içerisinde büyümesi gerektiği vurgulanıyor. Uzmanlara göre yeni arzın piyasaya etkisi kısa sürede ortaya çıksa da bunun tüketici fiyatlarına yansıması daha uzun sürecek. Mevcut kira sözleşmelerinin belirli dönemlerde yenilenmesi nedeniyle kira piyasasındaki değişikliklerin enflasyon verilerine geçişi zamana yayılıyor.

Bu konuda yakın döneme ait bir örnek deprem bölgesinde görüldü. TCMB bünyesindeki araştırmacılar tarafından 2 Eylül’de yayımlanan çalışmada, kamu öncülüğündeki yeniden imar sürecinin ardından deprem bölgesindeki konut arzının hızlı arttığı, konut teslimlerinin hızlandığı 2025’te bölgedeki kira enflasyonunun göreli olarak yavaşlamaya başladığı belirtildi. Çalışmada konut arzındaki iyileşmenin önümüzdeki dönemde kira enflasyonundaki yavaşlamayı destekleyebilecek unsurlardan biri olduğu vurgulandı.

 

15 BİN KONUT ÖNEMLİ BİR BAŞLANGIÇ

Sektör temsilcilerine göre, kamu eliyle uygun fiyatlı kiralık konut üretilmesi önemli bir sosyal politika uygulaması olarak öne çıkıyor. İstanbul’da planlanan 15 bin konutun önemli bir başlangıç olduğu belirtilirken, milyonlarca konutun bulunduğu kentte kira seviyelerinin hissedilir biçimde etkilenebilmesi için sosyal kiralık konut stokunun zaman içerisinde büyütülmesi gerektiğine dikkat çekiliyor.

Temsilciler, uygulamanın ilk aşamada daha çok hak sahibi olacak haneler ile projelerin bulunduğu bölgelerde rahatlama sağlayacağını belirtiyor. Projenin bugünden kiralık konut piyasasını tamamen değiştirecek bir uygulamadan ziyade, Türkiye’de yeni bir sosyal kiralık konut modelinin başlangıcı açısından önem taşıdığı ifade ediliyor.

BAŞARININ ANAHTARI ÜÇ UNSUR

Sektör temsilcileri, sosyal kiralık konut modelinin kalıcı sonuçlar üretebilmesi için üç temel kriterin öne çıktığını belirtiyor:

Lokasyon: Konutların yalnızca ucuz arsa bulunan bölgelerde değil, toplu ulaşım ve istihdam merkezlerine erişimi güçlü alanlarda üretilmesi gerekiyor.

Fiyatlama: Kiraların piyasa rayicinin belirli ölçüde altında ve hane gelirleriyle uyumlu şekilde belirlenmesi önem taşıyor.

Hak sahipliği: Gelir kriterlerine dayalı, şeffaf ve düzenli olarak denetlenen bir hak sahipliği sisteminin oluşturulması gerekiyor.

Sektör temsilcileri, ayrıca kira sorununun yalnızca sosyal kiralık konut projeleriyle çözülemeyeceğine dikkat çekiyor. Özel sektör konut üretiminin artırılması, kentsel dönüşümün hızlandırılması ve yeni yerleşim alanlarının geliştirilmesi gibi adımların da sosyal konut politikalarıyla eş zamanlı yürütülmesi gerektiği vurgulanıyor.