Fonlar ve inşaat firmaları için kazan-kazan etkisi yapacak yeni düzenleme, parasını faiz ve döviz dışındaki araçlarda değerlendirmek isteyen bireysel yatırımcı için de yeni bir kapı açacak.
ADEM ORHUN
Son yıllarda hızla yükselen inşaat maliyetleri ve ağırlaşan finansman şartları sebebiyle yeni konut projelerinin çoğu beklemeye alındı. Bunun yanı sıra arz-talep dengesinin bozulması, her yıl yüzbinlerce konuta ihtiyaç duyulan şehirlerde kira fiyatlarında aşırı artışa sebep oldu. Kirada yüzde 25 zam sınırının kalkması da sektörde tansiyonu artırıyor. Bu sorunlara önemli oranda çözüm olacak bir düzenleme ise yakında hayata geçecek. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in yaptığı açıklamaya göre, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yapılacak düzenlemeyle gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF), gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önü açılacak. Böylece GYF’ler, ‘Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’ olacak.
Mevzuata göre GYF’ler, tamamlanmış (iskanı alınmış) gayrimenkulleri, arsaları ve arazileri portföyüne dahil edebiliyor. Ayrıca bu fonlar 2016’da yapılan düzenlemeye göre TOKİ, belediyeler ve İLBANK tarafından yapılan inşaat projelerinden yer alabiliyor. GYF’lerin, henüz inşaatı başlamamış veya tamamlanamamış vaziyetteki projelere girememesi, sistemin büyüme potansiyeli için engel teşkil ediyor. SPK’nın ilgili mevzuatta yapacağı değişiklikle bu engel de ortadan kalkacak.
TOPRAKTAN GİRECEK
Gayrimenkul yatırım fonlarının, yeni başlayacak projeleri veya natamam inşaatları portföyüne almasıyla, inşaat firmalarının aradıkları mali kaynağı daha kolay bulması için yeni imkan doğacak.
Yönetim ve karar alma ekiplerinde, gayrimenkul inşaatı, ticareti ve mali işler konusunda tecrübeli ve uzman kişiler bulunan GYF’ler, yeni projeleri değerlendirerek inşaatlara topraktan girebilecek. Bu şekilde anlaştığı inşaat firmasına projedeki dairelerden bir kısmı için ödeme yapan GYF, bu daireleri ihraç edeceği fona dahil edecek. İnşaat firması, projenin belli bir kısmını GYF’ye satarak, işin sonunda kazanacağı primi, başlangıçta yatırımcıyla paylaşacak.
Muhtemel değişikliği değerlendiren sektör uzmanları, bu şekilde para bulup mali durumunu güçlendiren inşaat firmalarının, tedarikçilerini ve müşterilerini mağdur etmeden projelerini tamamlama imkanı bulacağına dikkat çekti. Yeni uygulamayla inşaat maliyetleri ve finansman sorunları sebebiyle bekleyen kentsel dönüşüm projeleri de hız kazanacak.
RİSKLER AZALIYOR
Bu arada GYF, topraktan girdiği daireleri de eklediği portföyü üzerinden yeni yatırımcı bulacak. Parasını değerlendirmek için alternatif araçlar arayan yatırımcılar bu fonlara parasını yatırabilecek. Bu fonlar ayrıca, faiz veya döviz dışında başka bir yatırım seçeneği arayanlar için de daha cazip hale gelecek. GYF’ler üzerinden projelere yatırım yapanların gelir akışının yanı sıra risklerin azalması açısından da avantajı bulunuyor.
GÜVENLİ HAVUZ
GYF’lerin ihraç ettiği fonların bir havuz gibi düşünülmesi gerektiğini ifade eden sektör uzmanları, muhtemel yeni uygulamayı, “Bu havuza imece mantığında para yatırılıyor. Bu şekilde hem inşaatçı hem fon yönetimi hem de bireysel yatırımcı kazanıyor. Fonda tek bir inşaat projesi bulunmadığı için risk de düşük oluyor. Yani yatırımcı için, ‘paramı verdiğim müteahhit batarsa ne olur’ gibi bir endişe de olmuyor. Dolayısıyla hem güvenli hem kazançlı bir yatırım alternatifi doğuyor” şeklinde tarif ediyorlar.
ONAYLI 193 GYF SAHADA
Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun kayıtlarına göre ihracı onaylı gayrimenkul yatırım fonlarının sayısı 193. Bu fonların birçoğunun arkasında bankalar bulunuyor. Bunun yanı sıra profesyonel girişimler ve portföy yönetim şirketleri de mevzuata uygun şekilde GYF ruhsatı almış durumda. Bu şirketlere yeni düzenlemeyle birlikte yenilerinin eklenmesi beklenirken, önceki ay 83 milyar Türk Lirası’nı aşan portföy büyüklüğünün de katbekat artacağı öngörülüyor.
GYF’LERİN YATIRIM VE VERGİ AVANTAJLARI
GYF SİSTEMİ NASIL İŞLİYOR?
Gayrimenkul yatırım fonlarıyla (GYF) ilgili mevcut düzenlemeye göre fonun katılım payları sadece ‘nitelikli yatırımcı’ya satılabiliyor. İhtiyaçlarının ötesinde kenarda tutabileceği 1 milyon TL’si olanlara nitelikli yatırımcı deniliyor. Yeni düzenlemeyle birlikte GYF özelinde parasal alt sınırla ilgili bir iyileştirme yapılmasının yatırımcı sayısını artırması bekleniyor.
GYF’lerin gayrimenkul yatırım ortaklıklarıyla karıştırılmaması gerekiyor.
GYF’ler sadece tamamlanmış projeleri portföyüne dahil edebiliyor. Yeni düzenleme ile inşaat halindeki veya henüz başlanmamış projeler sisteme girecek.
GYF’ler sadece satış ve değer artışı üzerine değil, kira üzerine de fon ihraç edebiliyor. Daireler veya AVM’ler ile diğer ticari alanlardan kira geliri için de fon ihraç edebiliyor. GYF’ye girenlerin sistemde ez az 12 ay kalması bekleniyor. Zira borsadaki gibi hissenin dakikalar içinde satılması, parasının da ertesi gün alınması gibi bir durum söz konusu değil. Çünkü fonun, yüzlerce gayrimenkulü bir günde satması mümkün değil. Zaten sistem de bunu hedeflemiyor.
GYF’nin inşaat firmasına para verip portföyüne dahil ettiği dairelerin tapusu GYF adına çıkıyor.
Fon, bireysel yatırımcıların yapamayacağı kontrolleri ve değerlendirmeleri de gerçekleştiriyor. Fonlar, bu tür hizmetleri için yatırımlarda yıllık yüzde 1-2 yönetim gideri kesintisi yapıyor.
Bireysel yatırımcılar ise bu havuzdan pay alıyorlar. Yani belli bir daireden belli bir metrekare almak söz konusu değil. Dolayısıyla yatırımcı isterse o fondan çıkıp parasını farklı bir şekilde değerlendirebiliyor.
FON BÜYÜDÜKÇE NE OLACAK?
