Konutta fırsat penceresi açıldı mı?

Uzun süredir yüksek TL mevduat faizlerinin gölgesinde kalan ve fiyatları reel olarak gerileyen konut piyasası, faiz indirimi beklentileriyle yeniden yatırımcıların gündemine girdi. Enflasyondaki gerilemenin sürmesi ve finansman koşullarının gevşemesi halinde hem yatırım hem de oturum amaçlı konut talebinde hareketlilik yaşanabileceği değerlendiriliyor.

MEVDUATTAKİ GERİLEME VE GAYRİMENKUL
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) eylül ayı verilerine göre yıllık enflasyon yüzde 29.73’e geriledi. Piyasalarda, enflasyondaki düşüşün kalıcı hale gelmesinin Merkez Bankası’na faiz indirimi için alan açabileceği değerlendiriliyor. Politika faizindeki olası indirimlerin zamanla mevduat ve kredi faizlerine de yansıması öngörülüyor.

Mevduat getirilerindeki olası gerilemenin tasarruf sahiplerini alternatif yatırım araçlarına yöneltmesi beklenirken, Türkiye’de geleneksel yatırım araçlarından biri olan gayrimenkulün de bu yönelimden pay alabileceği belirtiliyor.

KONUT FİYATLARI REEL OLARAK GERİLEDİ
Konut fiyatlarında nominal artış devam etmesine rağmen enflasyondan arındırılmış veriler farklı bir tablo ortaya koyuyor. TCMB’nin Ağustos 2026 verilerine göre konut fiyatları yıllık yüzde 23 artarken reel olarak yüzde 6.5 geriledi.

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, bu tablonun konut almayı planlayanlar açısından dikkatle değerlendirilmesi gerektiğini belirtti. Hepşen, “Konut fiyatları nominal olarak artmaya devam etse de uzun süredir enflasyonun gerisinde kalıyor. Dolayısıyla son dönemde konut, geçmiş yıllardaki hızlı reel değer artışından farklı bir dönem geçiriyor” dedi.

ÖZKAYNAK VE KREDİ MİKTARI BELİRLEYİCİ
“Konut almak için doğru zaman mı?” sorusuna herkes açısından geçerli tek bir yanıt vermenin mümkün olmadığını belirten Hepşen, konutun hangi amaçla alınacağının yanı sıra kullanılacak özkaynak ve kredi miktarının da karar üzerinde belirleyici olduğunu vurguladı.

Hepşen, “Oturmak amacıyla konut alan, yatırım amacıyla alan, konutun önemli bölümünü özkaynakla finanse eden ve yüksek miktarda kredi kullanmak zorunda olan hanehalkı açısından denklem birbirinden oldukça farklı” diye konuştu.

İKİ KANALDAN TALEP
Enflasyondaki düşüşün kalıcı hale gelmesi ve faizlerin gerilemeye başlaması halinde konut piyasasında iki farklı kanaldan hareket görülebileceğini belirten Hepşen, bunlardan ilkinin kredi kanalı olduğunu söyledi. Konut kredilerinin mevcut maliyetinin geniş bir alıcı kitlesi için hâlâ yüksek olduğuna dikkat çeken Hepşen, şöyle konuştu: “Faizlerin düşmesi aylık taksitleri daha ulaşılabilir hale getirerek ertelenmiş talebin bir bölümünü piyasaya taşıyacaktır.”

İkinci kanalın ise alternatif yatırım araçlarının getirileri olacağını ifade eden Hepşen, yüksek mevduat faizlerinin son dönemde konutun önemli rakiplerinden biri haline geldiğini söyledi.

Hepşen, “Mevduat faizleri aşağı geldikçe yatırımcı yeniden ‘Paramı nerede değerlendireceğim?’ sorusunu sormaya başlayacak. Türkiye’de gayrimenkulün tasarruf tercihleri içindeki geleneksel ağırlığını düşündüğümüzde konutun bu arayıştan pay alması şaşırtıcı olmaz” dedi.

TALEP HIZLI, ARZ YAVAŞ OLABİLİR
Konut piyasasında olası talep artışının arz tarafıyla birlikte değerlendirilmesi gerektiğine işaret eden Hepşen, yeni konut üretiminin yükselen talebe aynı hızda cevap veremeyebileceğini belirtti. Hepşen, “Arz tarafını da unutmamak gerekiyor. Talep kısa sürede artabilir, ancak yeni konut arzı aynı hızda artırılamaz. Talebin arzdan daha hızlı toparlandığı bir senaryoda bunun fiyatlara yansımasını da görürüz” diye konuştu.

PAZARLIK PAYI DARALABİLİR
Mevduattan konuta doğru olası bir yönelimin fiyatlara bir anda yansımayacağını belirten Hepşen, gayrimenkul piyasasının finansal piyasalardan farklı bir yapıya sahip olduğuna dikkat çekti.

Piyasadaki hareketin aşamalı olarak görülebileceğini ifade eden Hepşen, öncelikle arama ve ilan trafiğinde, ardından pazarlık davranışlarında ve satış adetlerinde değişimin ortaya çıkabileceğini söyledi. Hepşen, “Satıcılar faizlerin düşeceğini ve talebin artacağını düşünmeye başladıklarında pazarlık paylarını azaltabilir veya satış fiyatlarını yukarı çekebilirler. Bu nedenle fiyat etkisinin tamamını görmek zaman alsa da piyasa davranışındaki değişim daha erken başlayabilir” dedi.

BUGÜNKÜ FAİZ Mİ, GELECEKTEKİ FAİZ Mİ?
Konut almak isteyenler açısından kritik hesap yalnızca bugünkü kredi faizi ile gelecekteki olası faiz oranı arasında değil. İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, faizlerin gerilemesiyle potansiyel alıcıların ödeme gücünün aynı anda artmasının, konut fiyatlarının yükselmesine neden olabileceğini belirterek, şunları söyledi: “Bu nedenle sadece kredi faizinin ne kadar düşeceğine bakmak yeterli değil. Faiz düşüşü aylık kredi taksitini azaltırken konut fiyatı aynı dönemde belirgin biçimde yükselirse bekleyerek elde edilen finansman avantajının bir bölümü, hatta bazı durumlarda tamamı kaybolabilir. Üstelik daha yüksek bir konut fiyatı daha fazla peşinat ihtiyacı anlamına da geliyor. Bu yüzden karar yalnızca ‘bugünkü faiz mi, gelecekteki faiz mi?’ karşılaştırması üzerinden verilmemeli. Konut fiyatı, kullanılacak kredi miktarı, peşinat, aylık taksit ve bekleme süresindeki alternatif getiri birlikte hesaplanmalı.”