Merkez Bankası’nın (TCMB) temmuzda faiz indirim döngüsünü başlatacağı beklentisinin, son zamanlarda finansmana erişim sebebiyle durgunluk yaşayan konut piyasası için yeni bir dönemin habercisi olabileceği ifade edildi. Uzmanlar yüksek faiz ortamında alımda ‘ertelenmiş talebin’ faizlerdeki düşüşle birlikte harekete geçmesini beklerken, mevduattan çözülecek paranın da gayrimenkule yönelmesiyle sektörde önemli bir canlanma yaşanacağını söyledi.
Konuyla ilgili İstanbul Ticaret’e değerlendirmelerde bulunan Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, gayrimenkul sektörünün son iki yıldır enflasyonun altında kaldığını ve reel anlamda pozitife geçme sınırına ancak bu aylarda yaklaştığını belirtti. Enflasyondaki düşüşle birlikte konut kredisi faiz oranlarına yansıması beklenen pozitif havanın, iç ve dış etkenler nedeniyle ötelendiğini ifade eden Özelmacıklı, “Özellikle haziran ayında beklediğimiz düşüş, Orta Doğu’da yaşanan savaş ve gerilim sonrasında bu aylara ertelendi. Para Politikası kurulu kararındaki yaklaşık üç puanlık bir düşüşün, zaman içerisinde konut kredilerine de pozitif anlamda düşüş olarak yansıyacağını değerlendiriyoruz” dedi.
FİNANSMANA ERİŞİM KOLAYLAŞACAK
Özelmacıklı, kredi finansmanındaki zorlukların konut fiyatlarını baskılarken, kira fiyatlarında ise son 2.5-3 yıldır enflasyonun üzerinde bir artışa neden olduğunu söyledi. Özelmacıklı, “Faizin gevşemesi ve konut finansmanının kolaylaşmasıyla konuta olan talep muhakkak artacaktır. Finansman kolaylaşınca da fiyatlar biraz daha yukarı yönlü bir seyir izleyecektir” diye konuştu.
AMORTİSMAN SEVİYESİ DÜŞTÜ
kiraların artarken konut satış fiyatlarının reel olarak düşmesinin amortisman sürelerini tarihi düşük seviyelere indirdiğini vurgulayan Özelmacıklı, “Geçmiş yıllarda İstanbul örneğinde konutta ortalama 25 yıllık bir amortisman süresinden bahsederken, şimdi bu sürenin neredeyse 15 yıl seviyelerine kadar düştüğünü görüyoruz” dedi.
LOKOMOTİF İSTANBUL
İstanbul’da ortalama satılık konut fiyatlarının 100 metrekare için 3.5-4 milyon TL seviyelerinde olduğunu ifade eden Mustafa Hakan Özelmacıklı, “İstanbul, tapu işlemlerinin yaklaşık yüzde 20’sinin yapıldığı, tapu harçları gelirinin ise yüzde 30’unun karşılandığı bir il. İstanbul’un bu noktada gayrimenkul piyasasının lokomotifi olduğunu söyleyebiliriz” dedi.
SEKTÖRDE DÖNÜŞÜM BAŞLAYACAK
Yüksek faiz nedeniyle alımını erteleyen tüketicilerin mevduat getirileriyle daha iyi evlerde kiracı olarak oturma talebinde bulunduğunu, bunun da kiraları yükselten bir faktör olduğunu belirten Özelmacıklı, sektörde artık bir dönüşüm sürecinin başlayacağını ifade ederek, şöyle konuştu: “Son iki yıldır yerinde seyreden ve yatırımcısına kazandırmayan gayrimenkul tarafında tekrar kısmen bir ivmelenme yaşanacağına inanıyorum.”
FIRSATÇILAR BAKANLIĞIN RADARINDA
İstanbul Ticaret’e açıklama yapan Ticaret Bakanlığı, sahte ve yetkisiz ilanları önlemek amacıyla kurulan Elektronik ilan Doğrulama Sistemi (EiDS) ile ilan platformlarına kimlik ve yetki doğrulama zorunluluğu getirildiğini belirtti. Sistem sayesinde artık sadece taşınmazın sahibi, yasal yakınları veya yetki belgeli emlak işletmeleri ilan verebiliyor.
Bakanlık, bugüne kadar piyasa dengesini bozan ve manipülatif fiyat artışlarına aracılık ettiği tespit edilen 1.157 emlak işletmesine toplam 136.9 milyon TL idari para cezası uygulandığını açıkladı. Yapılan son yönetmelik değişikliğiyle artık sadece emlak işletmeleri değil, genel ekonomik verilerle uyumsuz ve haklı bir gerekçe olmadan fiyat artıran mülk sahipleri de idari yaptırımla karşı karşıya kalabilecek. Denetimlerin aralıksız sürdüğünü belirten Bakanlık yetkilileri, vatandaşların da şüpheli ilanları CiMER ve e-Devlet gibi kanallar üzerinden şikayet edebileceğini hatırlattı.
HERKES FAİZİN DÜŞMESİNİ BEKLİYOR
Türkiye’de konut kredisi faiz oranlarının piyasanın nabzını tutan temel göstergelerden biri olduğunu vurgulayan Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Üyesi Ömer Faruk Akbal ise yüksek faizler nedeniyle çok ciddi bir ‘ertelenmiş talep’ olduğunu belirterek, bu kitlenin faizlerdeki olası bir düşüşle hızla harekete geçebileceğini söyledi.
Piyasada bir ‘bekle-gör’ kitlesinin oluştuğunu ve asıl sorunun satın alma isteksizliği değil, finansmana erişim problemi olduğunu rakamlarla ortaya koyan Akbal, son iki yılda aylık faizlerin yüzde 3’lerin üzerine çıkmasıyla konut kredisi kullanımının ciddi oranda düştüğünü ifade etti. Akbal, durumu şu verilerle özetledi: “BDDK verilerine göre 2021’de aylık ortalama 8-9 milyar TL civarında seyreden konut kredisi hacmi, 2024’ün ikinci yarısında aylık 1 milyar TL’nin altına kadar geriledi. Bu, aslında piyasada satın alma isteği değil, finansman erişimi problemi olduğunu net biçimde gösteriyor.”
PSİKOLOJİK EŞİK
Faiz indiriminin sadece finansman maliyetini azaltmakla kalmayıp, aynı zamanda alıcılar için ‘psikolojik bir eşiği’ de aşacağını belirten Akbal, geçmişteki düşük faizli kampanyaların piyasaya etkisini hatırlattı. Akbal, “Geçtiğimiz yıllarda kamu bankalarının sunduğu yüzde 0.69-0.99 bandındaki kredi kampanyaları, kısa sürede 200 bini aşkın konut satışı yaratmıştı. Bu örnek, faizle talep arasındaki doğrudan ilişkiyi çok çarpıcı biçimde ortaya koyuyor” diye konuştu.
FİYAT İSTİKRARI ÖNEMLİ
Akbal, aniden canlanacak talebin kontrolsüz fiyat artışlarına yol açabileceği konusunda da önemli uyarılarda bulundu. Konut arzının sınırlı olduğu istanbul, Ankara, izmir gibi metropollerde satıcıların ve müteahhitlerin artan ilgiyi fiyatlara yansıtmak isteyebileceğini belirten Akbal, şöyle konuştu: “inşaat maliyet endeksi son bir yılda yüzde 65’in üzerinde arttı. Yeni ruhsat sayıları azaldı. Bu da arzın kısa vadede esnek davranamayacağı anlamına geliyor. Piyasa hareketliliğini sadece faiz ekseninde değil, sosyal sorumluluk ve sürdürülebilirlik çerçevesinde yönetmeliyiz. Özellikle genç nüfus, dar gelirli aileler ve ilk kez ev sahibi olacak kitle için fiyat istikrarı hayati önem taşıyor.”
