Kira tespit davasında yeni karar: Emsalden düşük kira için 5 yıl beklenmeyebilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarını yakından ilgilendiren bir karara imza attı. İstanbul'daki bir iş yeri üzerinden görülen davada Daire, tarafların kira ilişkisinin başlangıcı, yenilenen sözleşmenin rayici yansıtıp yansıtmadığı ve emsal kira bedellerinin araştırılması gerektiğine karar verdi. Buna göre, şartları oluşmuşsa 5 yıllık süre dolmadan da kira bedeli hak ve nesafete göre belirlenebilecek.

YARGITAY'DAN KİRA TESPİT DAVASI İÇİN DİKKAT ÇEKEN KARAR

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yeni olsa bile kira bedelinin emsal ve rayiçlerin altında kalması durumunda, belirli şartların bulunması halinde 5 yıldan önce kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.

Karara konu olayda, İstanbul'daki iş yerini 2005 yılında kiraya veren kişi, kiracısının 2021'de ödediği aylık 22 bin liralık kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını öne sürdü.

Davacı, rayiç kira bedellerinin önemli ölçüde arttığını belirterek aylık kiranın 39 bin liraya yükseltilmesi amacıyla kira tespit davası açtı.

YEREL MAHKEME 2018 TARİHLİ SÖZLEŞMEYİ ESAS ALDI

Davayı gören sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesi yenilemesinin 2018 yılında yapıldığını dikkate aldı.

Mahkeme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereği son sözleşmenin üzerinden dava tarihi itibarıyla henüz 5 yıllık sürenin geçmediğini belirterek "hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağına" karar verdi.

Yerel mahkeme, bu nedenle sözleşmedeki hükümlerin uygulanması gerektiğine ve kira sözleşmesinde yer alan artış şartına göre hesaplama yapılmasına hükmetti.

İSTİNAF BAŞVURUSU REDDEDİLDİ

Davacının yerel mahkeme kararına karşı yaptığı istinaf başvurusu İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.

Bunun üzerine davacı, kiracının 2005 yılından bu yana taşınmazı kullandığını ileri sürerek yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu savundu ve kararı temyiz etti.

Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkeme kararını hukuka aykırı bularak bozdu.

KİRA ARTIŞINDA TÜKETİCİ FİYAT ENDEKSİ SINIRI

Yargıtay kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının hangi şartlarda geçerli olacağına da yer verildi.

Kararda, söz konusu anlaşmaların bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu belirtildi.

Bu düzenlemenin bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı ifade edildi.

5 YILDAN UZUN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE EMSAL BEDEL DİKKATE ALINIYOR

Yargıtay kararında, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak bedelin belirlenmesinde dikkate alınacak kriterlere de değinildi.

Buna göre yeni kira bedelinin "üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak, hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği" bildirildi.

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ İÇİN HER ZAMAN DAVA AÇILABİLİR

Kararda ayrıca, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceğinin hüküm altına alındığı hatırlatıldı.

Yargıtay kararında şu ifadeye yer verildi:

"Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur denilmektedir."

2018 TARİHLİ SÖZLEŞMENİN NİTELİĞİ ARAŞTIRILMALI

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, dava konusu olayda yerel mahkemenin 2018 tarihli kira sözleşmesini esas alarak hüküm kurduğunu belirtti.

Ancak taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekilen kararda, 2018 tarihli kira sözleşmesinin kira miktarını güncellemek amacıyla yapılmadığı, yalnızca mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin iddia edildiği aktarıldı.

Mahkemenin görevinin sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek olduğu vurgulandı.

Bu nedenle kira sözleşmesinin tarihindeki belirsizlik ile kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiği ifade edildi.

EMSALDEN DÜŞÜK KİRA İÇİN 5 YIL ŞARTI HER DURUMDA ARANMAYACAK

Yargıtay kararında, yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının tespit edilmesi halinde uygulanacak yönteme de açıklık getirildi.

Kararda şu hükme yer verildi:

"Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir."

Buna göre, yenilenen kira sözleşmesinin imzalanmasının üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi, kira ilişkisinin ilk başladığı tarih ve mevcut kira bedelinin rayiçlere uygunluğu dikkate alınabilecek.

YARGITAY EKSİK ARAŞTIRMAYI HUKUKA AYKIRI BULDU

Yargıtay, yerel mahkemenin 2018 tarihli kira sözleşmesinde belirlenen bedelin rayici yansıtıp yansıtmadığını yeterince araştırmadığı sonucuna vardı.

Kararda, bilirkişi heyetinden ek rapor alınması ve 2018 yılında ödenmekte olan kira bedellerinin de değerlendirilmesi gerektiği belirtildi.

Dairenin kararında şu ifadelere yer verildi:

"Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince yenilenen 2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin, yenilendiği tarih itibarıyla belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, o tarih itibarıyla ödenmekte olan kira bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespiti halinde talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması, aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir."

KİRA BEDELİ RAYİCE UYGUNSA ENDEKS UYGULANACAK

Yargıtay kararına göre, 2018 yılında yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayice uygun olduğunun tespit edilmesi halinde, talep edilen yeni dönem kira bedeli endeks uygulanarak artırılacak.

Buna karşılık sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olmadığının tespit edilmesi durumunda ise kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi gerekecek.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu araştırmalar yapılmadan verilen yerel mahkeme kararını eksik inceleme nedeniyle usul ve kanuna aykırı bularak bozdu.