Türkiye, 2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program (OVP) ile enflasyo-nun 2026 yılında tek haneli seviyelere düşürülmesini planlıyor. Merkez Bankası da Aralık 2024’te politika faizini yüzde 50’den yüzde 47.5 seviyesine indirerek yaklaşık iki yıl aradan sonra ilk kez faiz indirimi gerçekleştirdi. Ocak 2025’te ise 250 baz puanla yüzde 45’e düşürdü. Bu adım, enflasyonla mücadelede önemli bir dönüm noktası olarak değerlendiriliyor. Ancak enflasyonun düşmesi için yüksek fiyat artışı görülen kalemlere yönelik de önlemler gündemde. Bunların en başında da konut ve kira fiyatları geliyor. Uzmanlar, faiz indiriminin konut piyasası üzerinde çeşitli etkileri olabileceğini belirtiyor. Faiz oranlarının düşmesi, konut kredisi maliyetlerini azaltarak talebi artırabilir. Artan talebin, konut ve dolayısıyla kira fiyatlarını düşüreceğini belirten uzmanlar, kira enflasyonunun azalmasını ana hedef olarak belirliyor.
ARZ-TALEP DENGESİZLİĞİ
Kiralardaki artışın temel nedenleri arasında inşaat maliyetlerindeki yükseliş, arz-talep dengesizliği ve deprem bölgelerinden büyükşehirlere yoğun göç dalgası gösteriliyor. Türkiye genelinde ortalama kira bedeli 15 bin TL’yi aşarken, İstanbul’da bu rakam 20 bin TL sınırını geçti. Kira artışları, kiracılarla ev sahipleri arasında da ciddi gerilimlere yol açtı. Özellikle yenilenen kontratlarda yüksek artış talepleri ve tahliye baskıları mahkemelere taşınıyor. Adalet Bakanlığı, kira uyuşmazlıklarının çözümü için arabuluculuk sistemini devreye soktu.
SOSYAL KONUTA KAYNAK
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, yapısal dönüşümü hızlandırarak enflasyonu yüzde 20’lere çekmeyi hedeflediklerini açıkladı. Hayat pahalılığının en önemli nedeninin yüksek kiralar olduğuna işaret eden Şimşek, “Dar gelirli vatandaşlarımızın, ilk defa konut alacakların konuta erişimi, bu dönemin en önemli önceliği. Bunu para politikasıyla değil, konut arzını artırarak çözebiliriz. Mesela Yarısı Bizden Kampanyası için 2024’te 48 milyar TL, 2025’te 120 milyar TL, 2026’da 173 milyar TL ve 2027’de 270 milyar TL bütçeden kaynak ayırdık. İmkanımız olsa konut üretimine ayırdığımız payı 3’e 5’e katlamak isteriz. Depremin etkisi azaldıkça kaynağın en büyük kısmını konut arzı kanalına yönlendireceğiz” dedi.
YILSONU TAMAMLANIYOR
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un da “Deprem bölgesinde 2025 yılı sonunda evine girmeyen afetzede kalmayacak” açıklamasıyla birlikte 2026 itibariyle bölgedeki inşaat araçları da sosyal konut başta olmak üzere konut ve kiraları düşürmek için harekete geçecek.
İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, konut yatırımları-nın artmasının en az 2 yıl süreceğini belirterek, “Sosyal konut projeleri de bu şekilde etkisini gösterecek” dedi.
PİYASA BEKLENTİSİ ETKİLİ
Enflasyonun ve piyasalardaki diğer getiri beklentilerinin, konut fiyatları ve kira artışları üzerinde belirleyici bir role sahip olduğunu belirten GCM Yatırım Ekonomisti Evren Kirikoğlu ise şunları söyledi: “Örneğin bugün yüzde 45 olan enflasyonun yüzde 25’e düşeceğini öngörüyorsanız, Merkez Bankası’nın da yüzde 50 olan faiz oranını yüzde 30’a indireceğini varsayabilirsiniz. Bu durumda, faiz oranları hâlâ enflasyon beklentinizin üzerinde kalacağı için konut fiyatlarının enflasyonla birlikte artmaya devam etmesi muhtemeldir. Benzer şekilde, kiralar da bu artışa paralel bir seyir izler. Bu nedenle, faiz indirimlerinin tek başına konut fiyatlarını düşüreceğine veya artıracağına dair kesin bir kural bulunmuyor. Burada tamamen piyasa beklentileri etkili olacaktır.
İNŞAAT MALİYETİ VE KUR
Konutun aynı zamanda yatırım aracı olduğunu da belirten Kirikoğlu, “Piyasalardaki diğer yatırım getirilerine baktığımızda, özellikle dolarla ölçülen yatırımlarda belirgin bir döviz kuru yükselişi beklentisinin olmaması dikkat çekiyor. Döviz kurları yükselse bile bunun inşaat maliyetlerini artırıp arsa değerlerini etkilemesi beklenebilir. Ancak şu an için bu tür bir öngörü de bulunmuyor. Bu çerçevede, faiz indiriminin sınırlı kalması koşuluyla konut fiyatlarında büyük bir artış tetiklenmesi beklenmeyebilir. Çünkü piyasa, diğer yatırım araçlarının getiri beklentilerini de dikkate alarak hareket edecektir. Konut fiyatlarının ve kiraların gelecekteki seyri, faiz oranları ve enflasyon beklentileri arasındaki dengeye ve yatırımcıların genel beklentilerine bağlı olacaktır” dedi.
KÖPÜKTEKİ 3 ETKEN
Kirikoğlu, konut piyasasındaki köpüğün; uluslararası kıyaslama, alım gücüyle karşılaştırma ve fiyat artışı olmak üzere üç perspektifte incelenmesi gerektiğini belirterek, şöyle devam etti: “Türkiye’deki konut fiyatlarının, benzer coğrafi ve ekonomik koşullara sahip ülkelerle karşılaştırıldığında oldukça yüksek olduğunu görüyoruz. Örneğin; Dubai, Yunanistan, Portekiz, Avrupa ve ABD’nin bazı bölgeleri ile kıyaslandığında, Türkiye’deki konut fiyatları hem kira çarpanı hem de nominal değer olarak daha pahalı. Öncelikle bunları düşürmek gerekiyor. Ortalama maaşlar, şehirlerdeki bölgesel gelirler ve bunların ne kadarının kiraya veya konut fiyatlarına yansıdığı analiz edildiğinde, mevcut fiyatların alım gücüne göre oldukça yüksek olduğu görülüyor. Bu, iç dinamiklere göre konut fiyatlarının ciddi bir uyumsuzluk içinde olduğunu gösteriyor.”
DÖNÜŞÜMÜN HIZLANMASI İÇİN ALTERNATİF METOTLAR GÜNDEMDE
Kentsel dönüşüm sırasında evlerinden ortalama 3 yıl ayrı kalan mülk sahipleri, kira yardımlarının yanı sıra kira ücreti de ödemek zorunda kalıyor. Bu kapsamda, kentsel dönüşüm projelerinin titizlikle yürütüldüğünü belirten Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürü Sezayi Köse, İTO’da katıldığı toplantıda bütçeye uygun teklifler geliştirdiklerini vurguladı.
Köse, şunları söyledi: “Kentsel dönüşüm sırasında hane halkına 8 bin TL kira yardımı sağlanıyor. Ancak kira fiyatlarındaki artış, bu yardımları yetersiz kılıyor. Bu nedenle kentsel dönüşümden uzak duran ailelere, deprem bölgesindeki nitelikli konteynerleri birleştirerek İstanbul’da modüler yapılar oluşturmayı hedefliyoruz. Böylelikle kira maliyetlerinden dolayı dönüşümü istemeyenlerin bu sürece dahil olmasını sağlayacağız. Bir diğer metot ise hane halkına ömür boyu kullanım hakkıyla ücretsiz dönüşüm olacak. Hane mülk sahibi ve eşi burada ömür boyu kalabilecek. Vefat etmeleri durumunda mülk devri gerçekleşecek.”
KONUTA ERİŞİMİ KOLAYLAŞTIRACAK ÖNERİLER
Evren Kirikoğlu, konuta erişimi kolaylaştıracak önerilerini şöyle sıraladı:
