AV. MUHAMMET AKSAN
Kiraya verenle kira bedeline yasal artış sınırı üzerinde artış yapılmaya çalışıldığı, kiracıların rızasıyla yapıldığı, razı gelinmediğinde geçmişe dönük yasal artış sınırı altında kira artışları ile bakiye kira farkının icra takibi yoluyla talep edildiği görülüyor. Kiraya verenin, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesine göre artış tavan sınırı ve sözleşmedeki artış oranını aşmayacak artış yapması hukuken mümkün olmayıp, artış oranı 1 Temmuz 2012’ye kadar sözleş-medeki artış, bu tarihten 31 Aralık 2018’e kadar ÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim, 1 Ocak 2019’dan 10 Haziran 2022’ye kadar TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, konut kiraları bakımından 11 Haziran 2022’den 1 Temmuz 2023’e kadar yüzde 25’i aşmayacak şekilde uygulanıyor.
Tarafların iradeleriyle bedeli düşürmesi; sözleşmedeki artış şartını uygulamadığında belirlenen kira bedeli dikkate alınmalı. Kira bedelinin yazılı olarak belirlenmesi ispat yönünden zorunlu olup şifahen belirlenen yenilenen dönemlere ait artışlı kira bedelleri; kiraya verence bakiye kira alacağı açıklamasıyla 5 yıl geriye dönük icra takibine koyulabilir; ödemesi yapılmamasında temerrüt sebebiyle taşınmaz tahliyesi sağlanabilir.
Örneğin; 1.000,00TL tutarlı 1 Mayıs 2018 başlangıçlı konut niteliğindeki taşınmazın kira sözleşmesinde artış oranının -2018 yılında yasal artış sınırının ÜFE olması sebebiyle- her yıl ÜFE olacak şekilde belirlenmesi halinde (artış oranı olarak mayısta açıklanan nisan TÜFE’sinin 12 aylık ortalaması dikkate alınarak);
1. 1 Mayıs 2019 yılı %19.39=1.193,90TL
2. 1 Mayıs 2020 yılı %12.66=1.345,05TL
3. 1 Mayıs 2021 yılı %13.70=1.529,32TL
4. 1 Mayıs 2022 yılı %34.46=2.056,33TL olmalı.
Kiraya veren, kiracı arasında yenilenen kira dönemlerine ilişkin sözlü yasal artış sınırları altında kira artışı yapılırsa olması gereken kira bedeli, olan ve ödenmiş olan kira bedeli arasındaki fark; kiraya verence bakiye kira bedeli olarak talep edilebilir.
Geriye dönük bakiye kira bedeli talebinde kiraya verenin artış şartı uygulanmadan ödenen kiraları ihtirazi kayıt koymadan alması, kira bedelini davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını, taraflar arasında yeni şartlarla akdedilmiş kira sözleşmesi olduğunu göstermez. Bu husus, kiraya verenin artış şartınca fark kira alacağı istemesine engel değil.
Artış oranı taraf iradeleriyle kaldırılmadığı, değiştirilmediği, bunu yazılı olarak yapmadıkları, kiraya verence ikrar edilmediği sürece geçerli. Dolayısıyla kiracılar; sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği sözleşmeye, sözleşmede belirli artış şartına göre yenilenen dönemlerde artırarak ödemeli. Aksi halde kiraya verence 5 yıl geriye dönük faiziyle, bakiye kira bedelleri takibe koyulabilecek; “bu zamana kadar kira ödemelerini bu miktarlarda yaptık, kiraya veren sükut etti, kabul etti anlamına gelir” savunması geçerli olmayacak. Bakiye kira bedellerinin ödenmemesi, itiraz edilirse taşınmazın tahliye sürecine gidilebilecek.