İmarda riskler daha hızlı aşılacak

Riskli yapılar, değer artışı, imar hakkı gibi birçok konudaki tıkanıklıklar torba kanunla çözülecek. Yasal değişiklikle yapı denetimi uygulamalarındaki problemlerle, kamulaştırmasız el atma ve mülkiyet kısıtlılığı işlemlerindeki davalar azalacak.

Böylece, şehir planlamanın daha bütünsel yürütülmesi, kentsel dönüşümün hızlanması ve bazı hak ihlallerinin önlenmesi sağlanacak. 

HABER: ADEM ORHUN

Kentsel dönüşümden yenilenebilir enerjiye pek çok alanda önemli değişiklikler içeren yeni kanun teklifi, TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu’nda tartışıldıktan sonra Genel Kurul’da görüşüldü. ‘Köy Kanunu ve Bazı Kanunlarda Düzenlemeler Yapılmasına İlişkin Kanun Teklifi’ adıyla TBMM’de görüşülen torba kanun, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen bazı düzenlemeleri de yasa hükmüne bağlıyor. Torba kanun, inşaat projelerinde çeşitli sebeplerle tıkanan, davalara sebep olan birçok problemin önlenmesini veya çözüme kavuşturulmasını sağlayacak. 

Torba kanun teklifinde öne çıkan başlıca konular şunlar oldu: 

DEĞER FARKI SORUNU: Anayasa Mahkemesi’nin kararına uygun olarak, değer farklılıklarına ilişkin yeni düzenleme yapıldı. Bu değişiklik, riskli yapılarla ilgili bazı problemlerin de çözülmesini sağlayacak. 

YIKIM KARARI YETKİSİ: Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerde yapılacak izinsiz yapılar ve varsa çevreleyen tel örgü, çit, duvar gibi yapılar da dahil inşa sırasında olsun veya iskan edilmiş bulunsun, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, belediyeler veya il özel idarelerince yıkım kararı alınabilecek.

KDV MUAFİYETİ: Özel bütçe kapsamındaki Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na yapılan arsa ve arazi teslimleri, katma değer vergisinden istisna tutulacak. 

BAKANLIK BELİRLEYECEK: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, bir ilde faaliyet gösterebilecek yapı denetim kuruluşu sayısını belirleyecek.

Ayrıca güneş ve rüzgar enerjisi santralleri, Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un kapsamı dışında olacak.

İMAR HAKKI AKTARIMI: Yapılan değişiklikle, 3194 sayılı İmar Kanunu’na ‘imar hakkı aktarımı’ tanımı eklendi. Böylece kullanılamayan emsale esas inşaat hakkı başka parsellere taşınabilecek. Bu değişiklik, vatandaşların mülkiyetlerindeki kısıtlılığın kaldırılması ve kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesi amacıyla yapıldı. İmar hakkı aktarımı yapılırken alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla imar planı ile belirlenmiş oranlar kadar ve her şekilde alıcı parselin yüzde 20’sini geçmemek üzere artırılabilecek.

DAVALAR AZALACAK

Kanunun teklif sahibi olan milletvekili Hasan Çilez, konu hakkında şunları söyledi: “Daha önce KOP alanı (kamu tesisleri alanına tahsis) olarak ayrılan, fakat imar programları, kamulaştırma ve benzeri düzenlemelerle kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda, mülkiyetin hukuki anlamda kısıtlılığı yıllar süren davalara sebebiyet veriyordu. Bu değişiklikle vatandaşların mülkiyetlerindeki kısıtlılığın kaldırılmasını, kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesini sağlamak amacıyla idareler tarafından plan hükümlerine istinaden yapılan imar hakkı aktarımı uygulamalarına yasal bir zemin oluşturuyoruz.”

DEĞER ARTIŞI

Torba kanunda değer artışıyla ilgili bir madde de yer aldı. Verilen bilgiye göre, imar mevzuatına göre oluşmuş imar parsellerine ‘arsa’ deniliyor. Bununla birlikte imar uygulaması tamamlanmayan, dolayısıyla arsa vasfı kazanmayan alanlarda da plan değişiklik taleplerine paralel düzenleme yapıldı. Buna göre arsa yerine ‘parsel veya parseller’ ifadesi getirilerek mevzuata uygunluk sağlandı. 

Değişiklikle hem değer artış payının kamuya kazandırılması hem de vatandaşlara ödeme kolaylığı getirerek mülkiyet üzerindeki kısıtlılığın bir an önce kaldırılarak ileride oluşabilecek mülkiyet problemlerinin ve ihtilaflı durumların oluşması önlenecek. 

RİSKLİ YAPILAR

Torba kanunla, riskli yapıların dönüşümünü sağlamak ve sağlıklı yapı stokunu artırmak amacıyla riskli yapı tespiti yapılan parsellerdeki plan değişikliklerinden belli bir emsale kadar değer artış payı alınmaması yönünde düzenleme yapıldı. 

Ayrıca mahkeme kararıyla plan değişikliklerinin iptal edilmesi durumunda, imar planlarında umumi hizmetlere/resmi kurumlara ayrılmak suretiyle ‘mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmazlarda’, verilen süre içerisinde gerekli idari işlemlerin yapılmamasından dolayı mağduriyet yaşanıyordu. Bu durumdaki vatandaşların, sürenin dolmasını müteakip imar planı değişikliği talebinde bulunması halinde, bu plan değişikliklerinin değer artış payından muaf tutulması sağlanacak. 

YAPI DENETİMİ

Torba kanun metni, yapı denetim hizmet sözleşmelerinin kurulmaları ve yapı denetim firmalarının görevlendirilmelerine ilişkin düzenleme de içeriyor. Buna göre, yapı denetim hizmet sözleşmesi bedeline esas inşaat alanı 500 metrekareye kadar olan yapılarda yapı sahibince belirlenen yapı denetim kuruluşuyla, diğer hizmet sözleşmelerinde ise elektronik ortamda aynı anda belirlenen en fazla iki yapı denetim kuruluşundan biriyle yapı sahibi arasında yapı denetim hizmet sözleşmesi akdedilebilecek. 

BÖLGELERE AYRILABİLECEK

Metinde, bir ilde faaliyet gösterecek yapı denetim kuruluşu sayısıyla büyükşehirlerin birden fazla bölgeye ayrılabileceğine ilişkin düzenleme de yer aldı. Özellikle büyükşehirlerde yapı denetim kuruluşları tarafından mesafe ve benzeri sebeplerle denetim görevinin üstlenilmesinden imtina edilmesi üzerine buna ilişkin şikayet ve talepler dikkate alındı. Yapılan değişikliğe göre bakanlıkça gerek görülmesi halinde büyükşehirlerin birden fazla bölgeye ayrılabileceği, kuruluşların faaliyetinin bu bölgede sınırlanabileceği ve öngörülen kotanın bu bölgeler için ayrı ayrı hesaplanacağı hususları kanunda yer alıyor. 

HİZMET BEDELİ

Yapı denetimi hizmeti için yapı denetim kuruluşuna ödenecek hizmet bedeli, yapı denetimi hizmet sözleşmesinde belirtilecek. Bu bedel, yapı denetim hizmet sözleşmesi bedeline esas yapı inşaat alanı 1000 (dahil) metrekareye kadar olan yapılarda hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 1.75’i, yapı denetim hizmet sözleşmesi bedeline esas yapı inşaat alanı 1000 metrekareden 50 bin (dahil) metrekareye kadar olan yapılarda hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 1.5’i, diğer yapılarda hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 1.25’i kadar olacak. Elektronik dağıtıma tabi olmayan işlerde belirtilen oran en fazla yüzde 3.50’ye kadar artırılabilecek. Güçlendirme işleri için belirlenecek yapı denetim hizmet bedeli, yapının tamamı için belirlenecek yapı denetim hizmet bedelinin yüzde 25’inden az olamayacak. Değişiklik, bu firmaların denetlenmesini, teminatları, para cezasını ve men cezası hükümlerini de içeriyor. 

GES’LER VE RES’LER

Diğer yandan torba kanundaki değişiklikle güneş enerji santralleri (GES) ve rüzgar enerji santralleri (RES) Yapı Denetim Kanunu’nun kapsamı dışına çıkarılıyor. TBMM’de konu hakkında yapılan açıklamada, GES’lerin çok büyük yapılar olmadığına, taşıyıcı sistemlerin yan yana dizilmesiyle kurulduğuna ve etrafının güvenlik çitiyle çevrildiğine dikkat çekildi. Bu sebeple de yapı denetimine ihtiyaç duyulmadığı kaydedildi. Diğer yandan RES’lerin ise çok daha ağır temeller üzerine kurulduğu belirtildi. Bu noktada temelde beton ve demir için yapı denetim firmalarının işini çok iyi yapacağı, ancak o temel üzerine kurulan sistemin ayrı bir teknik gerektirdiği, yapı denetim firmalarının bu seviyede uzmanları istihdam edemeyeceği belirtildi. Buradaki farka dikkat çeken Hasan Çilez, “Bakanlığın imkânları daha geniş, bakanlık ‘Bunu kendim kontrol edeceğim’ deyip de Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı’nın ‘Bunu ben daha sağlam bir denetim mekanizması içerisine alıyorum’ demesi bir açıdan çok kıymetli oluyor” dedi. 

TARAFLAR ARASINDAKİ HUSUMETİ ÖNLEYECEK

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Hukuk Hizmetleri Genel Müdürü Ahmet Küçükler, yapı denetim firmalarını ve müteahhitleri ilgilendiren değişikliğin, bazı hususi problemleri de önleyeceğine dikkat çekti. Küçükler, “Bu küçük yerlerde özellikle husumetli olunan durumlar yaşanabiliyor. Yani kişi ile atanmış yapı denetim yetkilisi arasında kavgaya ve suça kadar giden vak’alar oluyor. Bu durumlara karşı da bir alternatif oluşsun istendi” diye konuştu. 

İmar hakkı aktarımı: 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının, başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemi.

KÖYDE EV YAPIMI İÇİN EK SÜRE

Kanun teklifinin birinci maddesi köyde ikamet eden ve köy nüfusuna kayıtlı olup evi bulunmayan ihtiyaç sahiplerini ilgilendiriyor. Bu kişilere satılan taşınmazlar üzerinde bina yapmayanlara ya da taksitlerini ödemeyen hak sahipleri ile 31 Aralık 2024’ten önce süreleri dolacak olan hak sahiplerine 31 Aralık 2028’e kadar ek süre verilecek. Birçok ilde yaşanan mağduriyetler sebebiyle dile getirilen taleplere bu şekilde karşılık verilecek. 

02 Aralık 2024 Pazartesi