Taşınmaz ticaretinde güven ve denetimin sağlanması için devreye alınan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’nde (EİDS) verilen yetkilerin takibini sağlamak amacıyla geliştirmeler yapıldı. Bu kapsamda Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi'nde (TTBS) bazı yeni menüler aktif hale getirildi. İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi de gayrimenkul ilanı yayınlama izinlerine ve kira sözleşmelerine dikkat çekti.
Emlak danışmanları aracılığıyla kiralama işlemi gerçekleştirilebilmesi için, taşınmaz sahibinin ilgili emlak işletmesine veya emlak danışmanına, ‘Taşınmaz Yetkilendirme İşlemleri’ üzerinden yetki vermesi gerekiyor. Söz konusu yetkilendirme işlemi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından e-Devlet Kapısı aracılığıyla veya https://webtapu.tkgm.gov.tr internet adresi üzerinden yapılabiliyor.
Yeni sisteme göre taşınmaz sahiplerinin e-Devlet üzerinden ilan yayınlama izni verdikleri emlak işletmeleri, artık bu izin bilgilerine TTBS üzerinden erişebiliyor.
Uygulamanın ikinci aşamasında, yetki belgesine sahip emlak işletmelerine ve bu işletmeler adına görev yapan danışmanlara da kira sözleşmesi düzenleme ve onaya sunma yetkisi tanındı. Taşınmaz sahibinden alınan yetkilendirme doğrultusunda hazırlanan sözleşmeler, belirli süreler içinde kiracı ve varsa kefil tarafından onaylanmakta; onay sürecinin tamamlanmasıyla birlikte geçerlilik kazanıyor.
Sektör temsilcilerinin ‘Taşınmaz Ticareti ve Kira Sözleşmeleri Hakkında Bilgi Notu’nda taşınmaz ilanlarının ve sözleşmelerin yeni sistem üzerinden nasıl yapılacağı açıklandı.
Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS)
İLAN YETKİLERİ NASIL KONTROL EDİLİYOR?
TTBS üzerinde yeni menülerin aktif hali getirildiğini belirten sektör temsilcilerinin verdiği bilgiye göre uygulama adım adım şu şekilde gerçekleşiyor:
1) TTBS ana sayfasında yer alan ‘Yetki Belgelerim / EİDS İlan Yayınlama İzinlerim’ sekmesine
giriş yapılıyor.
2) İşletme türü seçildikten sonra açılan ekrandan ‘EİDS İlan Yayınlama İzinlerim’ seçeneği tıklanıyor.
3) Açılan ekranda ilan yayınlama izni verilen taşınmazların numaraları (ID) listeleniyor. Burada ilgili taşınmaz numarasına tıklandığında; izin veren kişinin adı, soyadı veya unvanı ile yetki bitiş tarihi gibi detaylar görülebiliyor.
E-DEVLET ÜZERİNDEN KİRA SÖZLEŞMESİ HAZIRLANMASI
Diğer yandan, yetki belgeli emlak işletmeleri açısından şu önemli yeniliklerin yapıldığı belirtildi:
Gayrimenkul sahipleri, WebTapu üzerinden yetki verdiklerinde, yetki belgeli emlak işletmeleri e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi hazırlayabilecek.
Kira sözleşmeleri dijital ortamda, resmi ve güvenli şekilde yapabilecek.
Kontrat süreci, mülk sahibinin WebTapu üzerinden işletmelere yetki vermesiyle başlayacak ve işletmeler tarafından sistemde oluşturulacak.
Taraflar, hazırlanan kira sözleşmesini e-Devlet üzerinden onaylayarak, süreci tamamlayabiliyor.
KİRA SÖZLEŞMESİ İŞLEMLERİ İÇİN VİDEO
Bu arada Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın ‘Kira Sözleşmesi İşlemleri’ sayfasında yer alan ‘Hizmet Kullanım Videosu’ ve ‘Kullanım Kılavuzu’ aracılığıyla sözleşme oluşturma sürecine ilişkin bilgi alınabilmekte ve sistemin kullanımı destekleniyor.
KİRA SÖZLEŞMESİ ÜÇ GÜN İÇİNDE ONAYLANMALI
Sistemde kiracıya ve/veya kefile ait T.C. kimlik numarası, doğum tarihi ve iletişim bilgileri girilerek sözleşmeye eklenmesi gerekiyor. Oluşturulan kira sözleşmesinin tüm taraflarca üç gün içerisinde onaylanması şart. Bu onaylar tamamlandığında barkodlu belge oluşturuluyor ve sözleşme geçerlilik kazanıyor. Sürenin aşılması halinde işlemin yeniden başlatılması gerekiyor.
İstanbul Ticaret Odası'nın (İTO) bilgi notunun tamamı şöyle:
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte 31 Ağustos 2023 tarihinde yapılan değişikliklerle
birlikte, ilan platformlarına kimlik ve yetki doğrulama yükümlülükleri getirilmiş; bu kapsamda
T.C. Ticaret Bakanlığınca geliştirilen Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) 15 Eylül 2024
tarihinde hayata geçirilmiştir. Gayrimenkul ilanlarında doğruluk ve şeffaflığın sağlanması,
yetkisiz ve spekülatif ilanların engellenmesi ile kayıt dışı faaliyetlerin önüne geçilmesi
amacıyla oluşturulan söz konusu sistem, Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) ile entegre
çalışmakta ve yalnızca yetki belgeli emlak işletmelerinin ilan girişi yapmasına olanak
tanımaktadır. Bahis konusu entegre yapı sayesinde ilan süreçlerinin mevzuata uygun,
denetlenebilir ve şeffaf şekilde ilerlemesi sağlanmaktadır.
Gayrimenkul ilanlarının doğruluğunu ve güvenilirliğini sağlamak amacıyla oluşturulan EİDS,
çeşitli mevzuat ve idari düzenlemelere dayanmaktadır. Bahis konusu sistemin temel hukuki
dayanağını, 05.06.2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Taşınmaz Ticareti
Hakkında Yönetmelik oluşturmaktadır. Ticaret Bakanlığı tarafından çıkarılan yönetmelikte;
yetki belgesi alma zorunluluğu, ilan süreçlerine ilişkin esaslar, emlak işletmelerinin
yükümlülükleri ve idari yaptırımlara dair hükümler ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir.
EİDS yalnızca dijital ilanların doğruluğunu sağlamakla kalmayıp, gayrimenkul sektöründe
faaliyet gösteren tüm gerçek ve tüzel kişiler için bağlayıcı nitelikte bir denetim ve sorumluluk
çerçevesi olarak konumlandırılmaktadır. Nitekim, sistem kapsamında ilan giriş işlemleri
yalnızca Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümleri doğrultusunda yetkilendirilmiş ve
yetki belgesi almış emlak işletmeleri tarafından gerçekleştirilebilmektedir. Bu çerçevede, yetki
belgesi olmaksızın ilan yayımlayan kişi veya işletmeler hakkında Ticaret Bakanlığı’nın
yürüttüğü denetimler neticesinde idari para cezası uygulanması mümkün hale gelmiştir.
Böylece, sektördeki yetkisiz faaliyetlerin önlenmesi ve düzenli işleyişin sağlanması açısından
EİDS, yetkisiz ilan girişlerinin önüne geçilmesine imkân tanıyan yapısal bir denetim aracı
olduğu değerlendirilmektedir.
Nitekim, 1 Ocak 2025 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren uygulama kapsamında, kiralık taşınmaz
ilanlarında yetki doğrulaması yapılmadan ilan verilmesi mümkün olmamaktadır. Diğer yandan,
aynı tarih itibarıyla satılık taşınmaz ilanlarında, sorgulama sonucu olumsuz dahi olsa, yetki
doğrulaması yapılmadan ilan verilmesine geçici olarak izin verilmeye devam edilmektedir.
Ancak bu uygulamaya ilişkin yapılan yeni değerlendirme neticesinde, 7 Nisan 2025 tarihi
itibarıyla satılık iş yeri ilanlarında da yetki doğrulamasının zorunlu hale getirileceği
bildirilmiştir. Satılık konutlar ile diğer taşınmaz türlerine ilişkin ilanlarda ise, ikinci bir talimata
kadar mevcut uygulamanın sürdürüleceği belirtilmiştir.
Bununla birlikte, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan Web Tapu sistemi
üzerinden, taşınmaz sahiplerinin yalnızca yetki belgeli emlak işletmelerine veya danışmanlara
ilan hazırlama ya da kira sözleşmesi oluşturma gibi işlemler için yetki vermesi mümkün
olmakta; böylece yalnızca malik onayıyla işlem yapılması ve yetkisiz aracıların devre dışı
bırakılması sağlanmaktadır. Sürecin etkin bir şekilde yürütülmesi için geliştirilen TTBS sistemi
ise, emlak işletmelerinin yetki belgelerine ilişkin tüm kayıtların tutulduğu bir veri altyapısı
olarak, ilan oluşturma, yetki kontrolü ve hizmet sunma süreçlerinin belirli kurallar çerçevesinde
yürütülmesini zorunlu kılmakta; böylece yalnızca kayıtlı ve yetkilendirilmiş işletmelerin
İstanbul Ticaret Odası Taşınmaz Ticareti Uygulamaları Ve Kira Sözleşmeleri 2
faaliyet göstermesi sağlanarak, gayrimenkul ilanlarında yetkisiz girişimlerin önlenmesi
gerektiği bilinmektedir.
Bunun yanında, ilan süreçlerinde güvenlik ve denetimi daha da artırmak amacıyla devreye
alınan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), ilan girişlerinin yalnızca yetki belgesine
sahip emlak işletmeleri ile malik ya da yasal temsilcileri tarafından yapılabilmesini sağlamakta
olup, ilanların güvenilirliğini ve şeffaflığını artırmayı hedeflemektedir. Bahis konusu sistemin
daha etkin şekilde çalışmasını sağlamak amacıyla yapılan geliştirmeler kapsamında, taşınmaz
sahiplerinin e-Devlet üzerinden ilan yayınlama izni verdikleri emlak işletmeleri, artık bu izin
bilgilerine Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden erişebilmektedir. Yeni açılan
ekran aracılığıyla, ilan verme izni alınan taşınmazlara ilişkin olarak; izin veren kişinin adısoyadı
veya ticari unvanı, yetkinin sona ereceği tarih ve taşınmaza ait ID numarası gibi
bilgilere görüntüleme imkânı sağlanmıştır.
Bahis konusu sistemler birlikte değerlendirildiğinde; kira sözleşmelerinin hazırlanması ve
takibi süreçlerinin dijital ortamda hızlı, şeffaf ve güvenli bir şekilde yürütülebildiği
görülmektedir. Emlak işletmeleri ve danışmanları, ilgili dijital sistemleri entegre kullanarak
hem yasal yükümlülüklerini yerine getirmekte hem de vatandaşlara güvenilir bir hizmet
sunmaktadır. Böylece, kira ilişkilerinde yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi ve
işlem güvenliğinin artırılması mümkün olmaktadır.
Öte yandan, kira sözleşmelerine ilişkin işlemler, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından hayata
geçirilen uygulamalar kapsamında, e-Devlet üzerinden yapılabilmekte olup, tarafların uzaktan
erişim yoluyla kira sözleşmesi oluşturabilmesini, sözleşmelerin zaman damgalı ve barkodlu
biçimde üretilmesini ve işlem kayıtlarının güvenli biçimde arşivlenmesini temin etmektedir.
Taraflar arasında olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesi, belge doğrulama süreçlerinin
kolaylaştırılması ve işlem maliyetlerinin azaltılması hedeflenmektedir.
Söz konusu uygulamanın ikinci aşamasında, yetki belgesine sahip emlak işletmelerine ve bu
işletmeler adına görev yapan danışmanlara da kira sözleşmesi düzenleme ve onaya sunma
yetkisi tanınmıştır. Taşınmaz sahibinden alınan yetkilendirme doğrultusunda hazırlanan
sözleşmeler, belirli süreler içinde kiracı ve varsa kefil tarafından onaylanmakta; onay sürecinin
tamamlanmasıyla birlikte geçerlilik kazanmaktadır.
T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından, 2024 yılı Kasım ayı itibarıyla yürürlüğe konulan
e-Kira Sözleşmesi Projesi kapsamında, kira sözleşmelerinin merkezi bir sistem üzerinden
kaydedilmesi ve güvenli biçimde saklanması sağlanmaktadır.
Kira Sözleşmesi Projesi’ne ilişkin olarak, anılan Bakanlık tarafından hazırlanan “Sıkça
Sorulan Sorular” kitapçığında, e-Devlet üzerinden sunulan kira sözleşmesi hizmetinin
kullanımına ilişkin usul ve esaslara yer verilmektedir.
• e-Devlet Kapısı üzerinden sunulan “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmeti, kullanımı
zorunlu olmayan ve kiralama işlemlerini kolaylaştırmayı amaçlayan dijital bir uygulama
olarak sunulmaktadır. Anılan hizmet kapsamında, 18 yaşını doldurmuş taşınmaz sahibi
gerçek kişiler tarafından kira sözleşmesi doğrudan oluşturulabilmekte olup, emlak
işletmesi, sorumlu emlak danışmanı veya yetkilendirilmiş kişiler aracılığıyla kullanım
zorunluluğu bulunmamaktadır. Gerçek kişilere ait ve tapu siciline kayıtlı konut, çatılı
işyeri, arsa ve arazi gibi taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri bu sistem üzerinden
TAŞINMAZ TİCARETİ UYGULAMALARI VE KİRA SÖZLEŞMELERİ
düzenlenebilmektedir. 18 yaş üzerindeki taşınmaz sahipleri kendi adlarına, yetki verilen
emlak danışmanları ise vekâlet aldıkları kişi adına kira sözleşmesi
düzenleyebilmektedir.
• Ayrıca, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın “Kira Sözleşmesi İşlemleri” sayfasında yer
alan “Hizmet Kullanım Videosu” ve “Kullanım Kılavuzu” aracılığıyla sözleşme
oluşturma sürecine ilişkin bilgi alınabilmekte ve sistemin kullanımı desteklenmektedir.
Kiracıya ve/veya kefile ait T.C. kimlik numarası, doğum tarihi ve iletişim bilgileri
girilerek sözleşmeye eklenmesi gerekmektedir. Oluşturulan kira sözleşmesinin tüm
taraflarca üç gün içerisinde onaylanmaması durumunda barkodlu belge oluşmamakta ve
sözleşme geçerlilik kazanmamaktadır; sürenin aşılması halinde işlemin yeniden
başlatılması gerekmektedir.
• Ayrıca, emlak danışmanları aracılığıyla kiralama işlemi gerçekleştirilebilmesi için,
taşınmaz sahibinin ilgili emlak işletmesine veya emlak danışmanına, “Taşınmaz
Yetkilendirme İşlemleri” üzerinden yetki vermesi gerekmektedir. Söz konusu
yetkilendirme işlemi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından e-Devlet Kapısı
aracılığıyla veya https://webtapu.tkgm.gov.tr internet adresi üzerinden
yapılabilmektedir.
e-Devlet Üzerinden Emlak İşletmeleri Tarafından Kira Sözleşmesi Düzenlenmesine
İlişkin Esaslar
● Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında yetki belgesine sahip emlak
işletmeleri tarafından, taşınmaz sahibinden alınan yetki doğrultusunda e-Devlet Kapısı
üzerinden kira sözleşmesi oluşturulabilmektedir. Söz işlem, sorumlu emlak danışmanı
veya emlak danışmanı aracılığıyla gerçekleştirilmektedir ve sözleşme, tarafların
onayına sunularak tamamlanmaktadır.
● “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmeti, e-Devlet Kapısı üzerinden sunulmakta olup
kullanımı zorunlu değildir. Söz konusu hizmetin, kiralama işlemlerinin zaman ve belge
maliyeti olmaksızın, hızlı ve kolay şekilde gerçekleştirilmesine imkân tanıyan ihtiyari
bir uygulama olduğu bilinmektedir.
● Emlak işletmeleri tarafından dijital kira sözleşmesi düzenlenebilmesi için, taşınmaz
sahibinin ilgili emlak işletmesine veya emlak danışmanına yetki vermesi gerekmektedir.
Bu yetkilendirme işlemi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan
“Taşınmaz Yetkilendirme İşlemleri” hizmeti aracılığıyla https://webtapu.tkgm.gov.tr
internet adresi üzerinden yapılmaktadır.
● Kira sözleşmesi hizmetinden yalnızca 18 yaşını doldurmuş gerçek kişiler
yararlanabilmektedir. Kiraya veren, kiracı ve varsa kefilin gerçek kişi olması
gerekmekte olup; hizmet, konut, çatılı işyeri, arsa ve arazi gibi gerçek kişilere ait tapulu
taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinin düzenlenmesinde kullanılmaktadır.
● Kira sözleşmesi oluşturulurken, e-Devlet Kapısı’nda yer alan Hazine ve Maliye
Bakanlığı’nın “Kira Sözleşmesi İşlemleri” sayfasında bulunan “Hizmet Kullanım
Videosu” ve “Kullanım Kılavuzu”ndan yararlanılması tavsiye edilmektedir.
TAŞINMAZ TİCARETİ UYGULAMALARI VE KİRA SÖZLEŞMELERİ
● Oluşturulan kira sözleşmesinin barkodlu belgeye dönüşebilmesi için, öncelikle
taşınmaz sahibi veya hissedarları tarafından üç gün içerisinde, ardından kiracı ve varsa
kefil tarafından yine üç gün içerisinde sistem üzerinden onaylanması gerekmektedir.
Belirtilen süreler içerisinde onaylanmayan sözleşmeler geçerlilik kazanmamakta ve bu
durumda işlem sürecinin yeniden başlatılması gerekmektedir.
● Kira sözleşmesinin düzenlenebilmesi için, taşınmaz sahibi, kiracı ve varsa kefile ait T.C.
kimlik numarası, doğum tarihi ile iletişim bilgilerinin (cep telefonu ve/veya e-posta
adresi) eksiksiz şekilde sisteme girilmesi gerekmektedir.
*Kira Sözleşmesi İşlemlerine İlişkin detaylı bilgilere e-Devlet üzerinden erişim sağlanabilmektedir.
Kira sözleşmeleri, mülk sahibine dijital ortamda hızlı ve güvenli bir şekilde hazırlanabilmekte
olup, tapu bilgileriyle entegre çalışan sistem sayesinde yetkilendirme işlemlerinin yapılabildiği
bilinmektedir. Ayrıca, sözleşmelerin e-Devlet üzerinden kayıt altına alınması mülk sahibine
hukuki güvence sağlamakta ve uzaktan onaylama imkanı ile yüz yüze görüşme zorunluluğunun
ortadan kaldırıldığı görülmektedir. Emlak işletmeleri ve danışmanlar ise yetki belgeleri
doğrultusunda sistem üzerinden kira sözleşmesi hazırlayıp onaya sunabilmekte olup, böylece
işlemlerin takibi kolaylaşmakta, zaman damgalı ve barkodlu belgelerle süreçlerin hem şeffaf
hem de denetlenebilir hale geldiği ifade edilmektedir.
Bu bağlamda, emlakçılar için mesleki itibar ve yasal sorumlulukların yerine getirilmesinde
önemli bir avantaj olarak değerlendirilmektedir. Kiracılar açısından ise kira sözleşmelerine
çevrimiçi erişim ve onay imkanı sunulmakta olup, bu doğrultuda zamandan ve mekândan
tasarruf sağlandığı bilinmektedir. Ayrıca, sözleşmelerin güvenilir ve resmi e-Devlet sistemi
üzerinden yapılması, taraflara hukuki güvence sunmakta ve bilgilerin doğru şekilde girilmesi
sayesinde olası yanlışlıkların önüne geçildiği görülmektedir. Anılan imkanlar, taraflar arasında
uyuşmazlıklarda dijital kayıtların delil olarak kullanılabilmesi ile desteklenmekte ve işlemlerin
daha sağlıklı ve sorunsuz ilerlemesine katkı sağladığı değerlendirilmektedir. Sonuç olarak, kira
sözleşmelerinin dijital ortamda yapılmasıyla birlikte; işlemleri hızlandırmakta, güvenliği
artırmakta ve tarafların yükümlülüklerini daha etkin şekilde yerine getirmesine olanak tanıdığı
bilinmektedir.
