Devlet-müteahhit-vatandaş etkin işbirliği yapmalı

Türkiye’de 6 milyon 700 bin riskli konut bulunuyor. 81 riskli bölgenin belirlendiği İstanbul’da ise yaklaşık 59 bin riskli bina mevcut. Öncelikli olarak riskli binaların yenilenmesinin hızlandırılması için yeni adımların atılması ve yeni yaklaşımlar bekleniyor.

Uzmanlar, kentsel dönüşümün bölge bölge değil, bir master plan ile yapılmasını öneriyor. Dönüşümün finanse edilmesi için dünyada uygulanan devlet-müteahhit-vatandaş işbirliği modeline dikkat çeken uzmanlar, böylece dönüşümün hızlanacağını belirtiyor.

HABER: BARIŞ CABACI

Dünyada 4 milyar kişi şehir merkezlerinde yaşıyor. Bu rakamın 2030 yılına kadar 5 milyara, 2050’de ise 7 milyara yükselmesi öngörülüyor. Bu nedenle, gerek zemin gerekse de altyapı anlamında sağlıklı ve güvenli bir kent yaşamına izin vermeyen bölgelerin ıslah edilmesi için hayata geçirilen projelerin sayısı gün geçtikçe artıyor. Gelişmiş ülkelerde kamu yararına ve hizmet mantığı ile yapılan dönüşümler, gelişmekte olan ülkelerde suistimal edilebiliyor.

Öte yandan, dünyada yeni şehir merkezleri de kurulmaya başlandı.

DÜNYADAN DÖNÜŞÜM ÖRNEKLERİ

Dünyada sağlıksız binaların dönüşümü; devlet, yüklenici firma ve mülk sahibi işbirliğiyle gerçekleşiyor. Örneğin, Paris’te eski kullanılmayan tren istasyonu, bambu ağaçları ile kaplanıp park haline getirildi. Sidney’de ise atıl duran konteyner alanı, dönüşüm projesi ile birlikte 24 bin kişiye iş imkanı sunan dev otellere ve park alanına dönüştürüldü.

TÜRKİYE’DEKİ DURUM

Türkiye’de ise toplam konut stokunun yüzde 8’i, 2001 yılından sonra inşa edildi. Toplam hane halklarının yaklaşık yüzde 22’si bu binalarda yaşıyor. Bunun yanı sıra Türkiye’de 6 milyon 700 bin riskli konut bulunuyor. Bu konutların 1.5 milyonu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından dönüşüm kapsamına alındı. Bu dönüşüm için 2.3 trilyon TL kaynak gerekiyor. Fakat yakın zamanda bu kaynakların devlet tarafından karşılanamayacağı belirtiliyor. Bakanlığın yaptığı çalışmada, birim konut maliyetleri dikkate alınarak yapılan hesaplamalara göre, konut başına düşen finansal destek (kira yardımı ve faiz desteği) maliyeti yaklaşık 30 bin TL. Konut başına düşen yapım maliyeti ise yaklaşık 296 bin TL. Konut başına düşen kamulaştırma maliyetinin de ortalama 29 bin TL olduğu hesaplandı. Bu kapsamda bir dairenin yenileme maliyeti ise yaklaşık 355 bin TL.

81 BÖLGE DÖNÜŞMELİ

İstanbul genelinde, 81 kentsel dönüşüm ve riskli alan olarak belirlenen bölge var. İstanbul Anadolu Yakası’nda 15 bölge, 7.6 milyon metrekare alan, 14 bin bina dönüşümü bekliyor. Avrupa Yakası’nda ise dönüştürülmesi gereken 66 bölgede, 13 milyon metrekarelik alanda 35 bin bina var. Riskli yerlerin yoğun olduğu ilçeler Gaziosmanpaşa, Alibeyköy, Eyüp, Sarıyer, Fikirtepe, Kartal ve Pendik olarak öne çıkıyor.

22 YIL GEÇTİ AMA

1999 depremi ile İstanbul’un kentsel dönüşüm ihtiyacının gözle görülür hale geldiğini söyleyen Eurasia Proje Geliştirme kurucularından Cahide Omaç, kentsel dönüşüm yasasının üzerinden 22 yıl geçtiği halde İstanbul’da her 3 binadan 1’inin hâlâ depreme karşı dayanıksız olduğuna dikkat çekti. Kentin riskli alan ilan edilen bölgeleri için yeni adımların atıldığını belirten Omaç, “Bu rakamlar büyük İstanbul depremine ne kadar hazırlıksız olduğumuzu açıkça gösteriyor. Bu durumun acil şekilde, plan ve programlarla çözülmesi gerekiyor” dedi.

ÇÖZÜM ÖNERİSİ

“Kentsel dönüşüm, devlet organizasyonu ile olmalı” diyen Cahide Omaç, çözüm için şunları önerdi: “Kentsel dönüşüm, vatandaşın ve müteahhitlerin eline bırakılmayacak kadar önemli bir konu. Bakanlığın mahalle bazında yapacağı master planlar ile pek çok sorun ortadan kaldırılabilir.

Kat maliklerinin kendi matematiklerine göre orantısız talepleri, müteahhitlerin kendi kâr yaklaşımları ile yaptıkları hesaplar, bunların hepsi bir dengeye kolaylıkla oturtulabilir. Böylece süreç ticarileşmekten çıkıp tam anlamıyla kentsel dönüşüme geçilebilir. İstanbul’da kentsel dönüşümün hızlanması ve vatandaşları bilgilendirmek için mobil araçları hizmete girdi. Bu uygulamanın Türkiye’nin genelinde uygulanması gerekiyor. Ayrıca bu dönemde, Fikirtepe dışında büyük ölçekli bir kentsel dönüşüm projesi yapılmadı.”

GÜVEN İSTİYOR

Kentsel dönüşümde vatandaşlar için en önemli olgunun güven olduğunu vurgulayan Omaç, şöyle devam etti: “Vatandaşlar artık bir güvence istiyor. Ortada bırakılmak istemiyor, evi yıkıldığında tekrar oraya taşınana kadar maddi olarak sıkıntı yaşamak istemiyor. Vatandaşı burada harekete geçirecek unsur, bu endişeleri çözebilen güven duyacağı bir yüklenici oluyor. Tüm riskleri ve süreçleri müteahhide yükleyen bir sistemde terazinin kefelerini denk getirmek imkansız. Burada ilgili bakanlık ve belediyeler, vatandaş ile müteahhit arasında bir güven ortamı kurulmalı. Yani devlet vatandaş ile müteahhit arasında bir köprü olmalı. Dünya genelinde süreç böyle işliyor, Türkiye’de de bu modele geçilmeli.”

KENTSEL DÖNÜŞÜMDEKİ SORUNLAR

* Kentsel dönüşümün finansmanının genellikle emsal artırımı ile sağlanması,

* Tüm paydaşların (idare, hane halkı, özel girişimci) kentsel dönüşümden maksimum fayda ve kâr beklentisi,

* Kamu kuruluşlarının yönlendirici ve düzenleyici aktör olarak aktif rol almaması,

* Dönüşüm projeleri özel hesabının yetersizliği,

* Kentsel dönüşüm finansmanında sermaye piyasası araçlarının kullanılmaması,

* Kentsel dönüşüm sonucunda ortaya çıkan değerin kamusal finansmanda kullanılamaması (artan değerlerin kamuya döndürülmesindeki araçların yetersizliği),

* Finans modelinde maliyetlerin adil şekilde paylaşılmaması ve net olarak ortaya konulmaması,

* Kentsel dönüşümde proje finansmanında çözüm arayışlarının sadece proje alanı ile sınırlı tutulması.

10 Ocak 2022 Pazartesi

Etiketler : Sektörel